대원

자체 주택사업과 도급공사는 모두 건물을 세우지만 위험을 떠안는 위치가 다르다. 자체사업에서는 사업지를 확보하고 상품을 기획한 뒤 분양해 공사비와 금융비용을 회수해야 한다. 분양 속도가 느리거나 착공이 밀리면 토지와 사업 관련 자산이 장부에 오래 남을 수 있다. 반대로 분양과 공정이 순조롭게 이어지면 개발이익까지 회사 몫이 될 여지가 있다.

도급공사는 정해진 계약을 수행하는 일이다. 발주처와 맺은 계약금액에서 실제 공사비를 빼고 남는 폭이 수익성을 좌우한다. 공사가 진행될수록 매출을 인식할 수 있지만, 애초에 추정한 원가보다 자재·노무·외주비가 커지면 매출 증가와 이익 개선이 나란히 가지 않을 수 있다. 수주잔고가 미래 작업량을 보여 주더라도 그 자체가 이익 보증서는 아닌 이유다.

건축 도급에는 공동주택 같은 생활 공간이 놓이고, 토목 도급에는 도로·교량·댐·하천·택지·매립과 산업시설이 놓인다. 고객이 완성물을 사용하는 방식도 다르다. 아파트는 개별 입주자의 생활로 이어지지만 토목 결과물은 교통망, 생산시설, 부지 같은 기반으로 작동한다. 회사가 공개한 실적 목록은 주택 시공 경험이 비주택 인프라 공사와 함께 축적됐음을 보여 준다.

이 사업에서 공정률은 단순한 현장 사진 설명이 아니다. 공사 진행 정도는 매출 인식, 남은 원가, 채권 회수 시점과 연결된다. 다만 공정률이 높다는 사실만으로 현금이 모두 들어왔다고 볼 수는 없다. 준공이 가까운 현장은 마감과 인도 절차를 남겨 두고, 한창 골조가 올라가는 현장은 앞으로 집행할 공사비와 인식할 매출을 함께 남긴다.

분양사업의 고객은 집을 고를 때 평면, 마감, 입지와 입주 시점을 본다. 회사 장부에서는 같은 선택이 계약금, 중도금, 공사 진척과 재고자산의 움직임으로 번역된다. 모델하우스의 반짝이는 주방과 공사장의 노출 콘크리트가 한 사업의 앞뒤 장면인 셈이다. 투자자가 브랜드 이미지와 재무제표를 따로 떼어 읽기 어려운 구조다.

플랫폼 사업은 회사 소개에 온·오프라인 사업을 추진·기획하는 영역으로 등장한다. 그러나 공개된 범위에서는 주택·도급·섬유와 나란히 놓을 만한 현재의 규모 있는 매출원으로 확인되지 않는다. 지금의 대원을 설명하는 중심은 여전히 토지, 계약, 공정, 분양과 원단 거래다.

토목사업은 칸타빌 간판이 붙지 않는 곳에서 대원의 시공 역량을 쓴다. 회사는 도로·교량·댐뿐 아니라 산업시설, 하천, 택지와 매립 공사를 사업 범위로 제시한다. 주거 상품처럼 개별 소비자에게 브랜드를 설명하는 일보다 발주 규격, 공기와 원가에 맞춰 기반시설을 완성하는 일이 앞선다.

산업시설 공사는 완공된 건물의 외관만으로 내용을 모두 읽기 어렵다. 발주처가 요구한 생산·운영 공간을 계약대로 구현하는 도급사업이기 때문이다. 해외에서 수행한 공장 프로젝트도 이 축에 놓인다. 사진 속 회사명은 발주처의 시설임을 보여 주며, 대원의 소비자 브랜드를 홍보하는 주택 장면과는 결이 다르다.

▲ LG Chem 표지와 공장동이 보이는 베트남 프로젝트 사진은 대원의 산업시설 공사 이력을 보여 준다 — 출처: 대원, 사업기간 2018.08~2019.06

섬유사업은 회사 역사의 잔존물이면서 지금도 고객이 있는 거래다. 원사와 원단을 학생복·신사복·단체복 봉제업체에 판매한다. 최종 소비자에게 완성 의류를 직접 파는 설명과는 다르다. 대원의 고객은 천을 재단하고 봉제해 옷으로 만드는 업체이며, 회사는 그 앞단의 소재를 공급한다.

건설과 섬유는 영업 방식도 다르다. 건설은 프로젝트 하나의 계약 규모와 기간이 크고, 공사원가 추정이 손익을 흔든다. 섬유는 원사·원단 판매가 반복되지만 현재 회사 전체를 끌어가는 주력이라고 보기는 어렵다. 그렇다고 섬유를 이름만 남은 옛 사업으로 지워 버리면 실제 매출원 하나를 놓친다.

두 사업의 공통점은 물성을 다룬다는 데 있다. 원단은 봉제업체의 생산 공정으로 넘어가고, 건설 결과물은 발주처나 입주자의 사용 공간으로 넘어간다. 그러나 프로젝트 회계와 재고 부담, 계약 기간이 크게 달라 한쪽의 안정이나 부진을 다른 쪽에 그대로 대입할 수 없다. 섬유가 건설 사이클을 완전히 상쇄한다고 단정할 근거도 없다.

준공 뒤 줄어든 외형

2025년 감사·확정 연결 매출은 1,121.2억원이었다. 영업손실 137.5억원, 순손실 85.0억원을 기록했다. 회사는 기존 아파트 현장 준공의 영향으로 매출이 전년보다 60% 감소했다고 설명했다. 자체 분양 매출이 줄어든 자리를 도급공사가 채웠지만, 외형 축소와 손실을 막지는 못했다.

매출 구성에서는 건축 도급이 660.2억원으로 58.88%를 차지했다. 토목 도급은 162.1억원, 14.46%였고 분양은 130.1억원, 11.61%였다. 섬유는 143.6억원, 12.81%였다. ‘아파트 회사’라는 인상과 달리 그해 장부의 중심은 건축 도급이었다.

부문별로 보면 건설 매출은 952.4억원, 영업손실은 120.7억원이었다. 섬유 매출은 143.6억원, 영업손실은 7.4억원이었다. 작은 섬유 축도 이익 방어판이 되지 못했고, 손실의 큰 덩어리는 건설 쪽에 있었다. 외형이 어떤 사업에서 나왔는지와 이익이 남았는지를 따로 봐야 하는 해였다.

2026년 1분기에는 연결 영업이익이 소폭 흑자로 돌아섰고 순이익도 흑자를 기록했다. 다만 회사는 자체사업 준공 뒤 매출 감소가 이어졌고, 순이익 개선에는 공사채권 관련 일시적 이자수익이 일부 포함됐다고 설명했다. 영업이익과 순이익의 차이를 보면 본업 회복과 영업외 효과를 한 묶음으로 읽기 어렵다. 이 수치는 감사 완료 연간 실적이 아니라 분기보고서 기준이다.

2026년 8월 12일 현재 확인된 최신 정기 실적은 1분기다. 반기 실적이 확인되지 않은 상태이므로 이후 수주잔고, 분양 진척과 비용 변화를 앞당겨 반영할 수 없다.

장부에 남은 현장과 회수 문제

2025년 말 연결 자산은 5,094.6억원, 부채는 2,301.7억원, 자본은 2,792.9억원이었다. 재고자산은 전년보다 160% 증가했다. 개발사업자의 재고에는 단순한 완제품만이 아니라 사업과 분양 과정에 묶인 자산이 들어갈 수 있다. 증가 사실만으로 손실을 확정할 수는 없지만 회수 속도와 평가를 함께 봐야 할 대목이다.

별도 재무제표에 대한 감사의견은 적정이었다. 핵심감사사항에는 투입법 수익인식과 총계약원가 추정, 미분양·미착공 현장 관련 자산의 회수가능성 평가가 포함됐다. 투입법은 전체 예상 원가 중 실제 투입된 원가의 비율 등을 이용해 공사 진행분의 수익을 인식하는 방식이다. 총원가 예상이 바뀌면 이미 인식한 이익과 앞으로 남길 이익도 달라질 수 있어 감사인이 집중해 살폈다.

현장 지표는 장부가 어디로 이동할지 보여 주는 보조판이다. 2025년 말 수주잔고 표에서 청주 남주 현장의 계약잔액은 약 1,091.7억원이었다. 2026년 7월 말 이 현장의 전체 공정률은 37%, 토공은 95%, 골조는 59%였다. 상당한 잔여 공사가 남아 있다는 뜻이지만, 남은 계약액과 최종 이익을 같은 것으로 볼 수는 없다.

▲ 골조가 올라가는 청주 남주동 주상복합 현장은 잔여 공사를 매출로 옮기는 과정이 진행 중임을 보여 준다 — 출처: 칸타빌·대원, 2026-07-31

인천 원당 아파트와 옵션 계약의 공시상 잔액은 합계 약 126.7억원이었다. 이 현장은 2026년 3월 공정률 98.24%로 창호·외부석·조경·도배와 준공청소가 진행되고 있었다. 청주 남주가 앞으로 수행할 공사의 무게를 보여 준다면, 원당은 준공과 인도에 가까운 현장이다. 서로 다른 공정 단계가 한 회사의 손익과 운전자금 안에서 교차한다.

따라서 1분기 흑자의 질은 연간 외형 회복, 진행 현장의 원가 통제, 분양대금과 공사채권 회수가 이어지는지로 판별해야 한다. 전년도 손실의 반대편에 단 한 분기의 순이익을 놓고 곧바로 추세 전환이라 부르기에는 영업외 효과와 준공 공백이 함께 남아 있다.

대원의 국내 주택사업은 하나의 ‘분양 경기’로 뭉뚱그리기보다 현장별 시계를 봐야 한다. 청주 남주는 골조가 진행되는 공사 중반의 장면이고, 인천 원당은 마감과 준공 절차에 접근한 장면이다. 김포 북변은 분양을 시작해 장기간의 사업 일정으로 들어간 자체사업이다. 같은 칸타빌 이름을 달아도 당장 필요한 자금과 남은 공사의 성격이 다르다.

김포 사업은 현재의 짧은 손익표보다 긴 호흡으로 봐야 한다. 분양을 시작했다는 사실과 분양 성과가 확정됐다는 말은 다르다. 완공 예정일까지 공사, 계약자 납부, 원가와 사업비 회수가 이어질 수 있다. 공개된 사업 규모와 일정은 파이프라인의 존재를 보여 주지만 단기 매출액을 대신하지 않는다.

▲ 고층 주거동과 수변 공간을 배치한 공식 조감 이미지는 청주 남주 사업이 지향하는 완성 모습을 제시한다 — 출처: 칸타빌, 2024-11-21

조감 이미지와 현장사진을 함께 보면 개발사업의 두 시간이 선명해진다. 조감 이미지는 계약자에게 약속하는 완성 상태이고, 현장사진은 그 약속이 원가와 공정으로 바뀌는 현재다. 둘 사이의 간격이 길수록 회사는 공사비, 일정과 분양자금 회수를 관리해야 한다.

이 세 현장이 서로를 자동으로 보완하는 것은 아니다. 준공 접근 현장이 빠져나가면 매출 공백이 생길 수 있고, 새 현장의 공정이 올라오면 외형을 채울 수 있다. 하지만 새로 인식되는 매출에서 원가를 통제하지 못하면 외형 회복과 이익 회복이 어긋난다. 대원의 회복 이야기가 ‘새 아파트를 분양했다’는 한 문장으로 끝나지 않는 이유다.

대원은 1972년 대원모방으로 출발했다. 현재 남아 있는 원사·원단 사업은 이 시작과 직접 이어진다. 1980년대 건설사업에 들어갔고, 1988년 사명을 대원으로 바꾸면서 회사의 무게중심이 섬유 한 업종에서 건설과 개발로 넓어졌다. 2017년에는 코스닥에 상장했다.

이 연혁은 서로 무관한 사업을 덧붙인 목록이라기보다 회사의 고객이 바뀐 과정이다. 초기에는 봉제업체가 소재를 사 갔다. 건설 진입 뒤에는 발주처가 공사를 맡겼고, 자체 주택사업에서는 개인 수분양자가 계약자가 됐다. 거래 단위도 원단 주문에서 장기간의 공사계약과 주택 분양으로 커졌다.

칸타빌은 이 변화가 소비자에게 보이는 지점이다. 회사는 주택 개발·분양과 시공 경험을 하나의 브랜드 아래 제시한다. 브랜드는 분양 현장에서 선택을 돕지만, 회사 입장에서는 후속 현장을 이어 붙이는 장치이기도 하다. 이전 단지의 준공 실적이 다음 사업에서 이름의 신뢰를 만드는 구조다.

▲ 아파트 동과 단지 내부 공간이 함께 보이는 청주 동남지구 칸타빌 공개 이미지는 주택 브랜드가 완공된 결과물로 남는 장면이다 — 출처: 칸타빌, 2017-06-30

다만 오랜 업력이 현재 수익성을 대신하지는 않는다. 과거 준공 실적은 사업 수행 경험을 입증할 수 있지만, 새 현장의 분양률과 원가, 자금 회수는 다시 관리해야 한다. 건설사는 완공할 때마다 이력을 쌓는 동시에 다음 공백을 메울 일감을 필요로 한다. 대원의 역사에는 축적과 단절이 동시에 들어 있다.

섬유가 사라지지 않고 남아 있다는 사실도 이 회사다운 대목이다. 건설 중심으로 변신했지만 창업 사업을 완전히 떼어 내지 않았다. 현재의 섬유 적자는 작은 부문이라고 가볍게 넘길 수 없는 비용이고, 반대로 섬유의 존재만으로 건설 변동성이 상쇄된다고 보기도 어렵다. 오래된 사업은 정체성의 뿌리이지 자동으로 튼튼한 버팀목이 되는 것은 아니다.

대원은 베트남에서 공장과 주거, 매립 프로젝트를 수행한 이력이 있다. 해외 경험은 국내 칸타빌을 그대로 수출한 한 가지 형태가 아니라 산업시설 도급, 주거 개발과 기반 조성으로 나뉜다. 현지에서 실제로 완공된 주거 건물과 공장 사진이 남아 있어 해외 진출이 구상에만 머물렀던 것은 아니다.

▲ 여러 동의 주거 건물이 모인 호찌민 안푸 칸타빌 전경은 대원이 베트남에서 완성한 주거 프로젝트의 실물 장면을 보여 준다 — 출처: 동아일보, 2025-05-22

이 이력은 해외에서 현장을 운영하고 결과물을 남긴 경험으로 읽을 수 있다. 국내 주택시장이 둔화할 때 해외 개발이 새로운 축이 될 수 있다는 기대도 여기서 나온다. 주거와 산업시설을 모두 경험했다는 점은 선택할 수 있는 사업 형태가 하나가 아니라는 뜻이다.

그러나 퀴논 주상복합과 하노이 산업단지 등 공개된 구상은 계획·추진 단계다. 이를 현재 수주나 미래 매출로 계산할 계약 근거는 확인되지 않았다. 완공 사진이 과거 수행 능력을 보여 주는 것과 새 계획이 장부에 들어오는 것은 별개의 사건이다. 사업지 확보, 인허가, 파트너와 자금 조달, 계약 같은 단계가 공개돼야 기대가 현장으로 좁혀진다.

해외사업에는 국내와 다른 변수가 있다는 일반론을 길게 붙일 필요는 없다. 이 회사에서 먼저 구분할 것은 이미 끝낸 프로젝트와 앞으로 하겠다고 밝힌 사업이다. 전자는 실적 이력이고 후자는 사업 선택지다. 두 범주를 섞지 않아야 베트남 경력이 과소평가되지도, 계획이 과대평가되지도 않는다.

대원에 해외가 의미를 가지려면 보도자료의 도시 이름보다 계약 상태가 먼저 달라져야 한다. 국내 진행 현장이 매출 공백을 메우는 동안 해외 계획이 구체적인 사업권이나 계약으로 옮겨 간다면 다음 일감의 출처가 넓어진다. 그렇지 않으면 해외는 풍부한 과거 사진과 아직 숫자가 없는 미래 사이에 머문다.

대원은 2026년 6월 11일 기취득 자기주식 223,736주를 소각했다. 변경상장 뒤 보통주 상장주식총수는 13,222,738주가 됐다. 소각은 유통·발행 주식 구조를 바꾸는 회사 행동이지만 공사원가를 낮추거나 분양대금을 회수하는 영업활동은 아니다. 주주환원 신호와 현장 회복의 증거를 같은 칸에 놓지 않아야 한다.

영업의 관건은 이미 분명한 곳에 있다. 진행 중인 주택 현장이 공정에 맞춰 매출로 전환되고, 완성에 가까운 현장이 인도와 회수로 이어져야 한다. 신규 수주는 준공 뒤 생기는 외형 공백을 메워야 하며, 자체사업에서는 미분양·미착공 자산이 오래 묶이지 않아야 한다. 매출이 돌아와도 총공사원가가 불어나면 이익은 뒤따르지 않는다.

낙관적인 경로에서는 청주 남주 같은 진행 현장이 작업량을 제공하고, 김포 사업이 다음 장기 파이프라인으로 넘어간다. 준공 현장의 회수가 순조롭고 새 도급계약이 붙으면 전년도에 드러난 외형 단절이 완화될 수 있다. 해외 계획까지 계약 단계로 진전한다면 국내 주택 일정에 집중된 무게도 조금씩 나뉜다.

반대 경로에서는 분양 회수가 늦어지고 재고와 사업비가 장부에 머문다. 공사원가가 예상보다 커지거나 신규 수주 연결이 늦으면 현장이 움직여도 이익이 남지 않을 수 있다. 섬유부문 역시 적자를 지속한다면 작은 사업이지만 손익을 보태는 대신 비용을 더한다. 이 경우 순이익에 섞인 일시적 금융 효과는 본업의 빈자리를 오래 가려 주지 못한다.

대원을 설명하는 장면은 결국 조감 이미지보다 공사사진에 가깝다. 브랜드가 약속한 건물이 골조와 마감으로 바뀌고, 공정이 매출과 채권 회수로 넘어가야 다음 사업을 시작할 여력이 생긴다. 모방회사에서 주택 개발사로 넓어진 역사는 이미 긴 변화를 보여 줬다. 이제 장부가 요구하는 변화는 새 업종의 이름보다 진행 현장을 제때 완성하고 그 결과를 이익으로 남기는 일이다.