롯데리츠

롯데리츠의 비즈니스 모델은 부동산을 잘 모르는 사람도 직관적으로 이해할 수 있을 만큼 아주 명확하다. 롯데그룹 계열사들이 소유하고 쓰던 알짜 상업용 부동산을 롯데리츠가 대규모 자금을 동원해 사들인 뒤, 다시 그 계열사들에게 장기간 빌려주고 매달 두둑하고 안정적인 월세를 챙기는 구조다. 이를 금융권의 전문 용어로 세일 앤 리스백(Sale & Leaseback, 매각 후 재임대)이라고 부르며, 부동산에 묶여 있던 그룹의 자금을 유동화하는 마법 같은 윈윈 전략이다.

주요 고객사는 단연 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스, 호텔롯데 같은 롯데그룹 내 굵직한 핵심 계열사들이다. 이들은 롯데리츠가 쥐고 있는 대형 백화점, 마트, 물류센터, 호텔 등을 통째로 빌려 쓰는 장기 책임임대차(Master Lease) 계약을 단단하게 맺고 있다. 특히 임차인이 건물의 일상적인 유지보수 비용은 물론이고 보험료와 각종 세금까지 모두 알아서 전액 부담하는 트리플넷(Triple-Net) 방식을 적용하고 있다. 덕분에 롯데리츠 입장에서는 골치 아픈 건물 관리 비용이나 공실 스트레스 없이 깔끔하게 임대료만 챙길 수 있는, 그야말로 꿀통 같은 수익 구조를 자랑한다.

주요 공급사 역할을 하는 곳 역시 롯데그룹 계열사들과 외부의 대형 자산운용사들이다. 설립 초기만 해도 롯데쇼핑이 백화점과 마트 건물을 대거 공급하는 절대적인 부동산 스폰서 역할을 도맡았으나, 최근 들어서는 롯데물산이 막대한 자금 지원에 나서고 마스턴투자운용 등 외부 사모펀드로부터 강남타워 같은 외부 우량 자산을 공격적으로 매입하며 공급망을 다변화하는 중이다. 자금을 대주는 주요 금융기관으로는 SC제일은행 등이 든든하게 버티고 있으며, 유상증자와 단기사채 발행 등의 금융 기법을 총동원해 끊임없이 새로운 우량 자산을 수혈받아 몸집을 키우고 있다.

롯데리츠가 2019년 10월 증권시장에 화려하게 상장할 당시만 해도 사실상 롯데쇼핑의 핏줄이나 다름없는 단일 스폰서 리츠에 가까웠다. 롯데백화점 강남점, 구리점, 광주점, 창원점을 비롯해 롯데마트와 프리미엄아울렛 등 오직 롯데의 리테일 자산으로만 꽉꽉 채워진 단조롭지만 강력한 포트폴리오를 자랑했다. 대한민국 오프라인 쇼핑의 중심축을 담당하는 매장들이라 공실률 0%라는 기적적인 숫자를 유지하며 상장 초반 5,000원의 공모가를 가뿐히 넘기고 투자자들의 돈을 쓸어 담는 데 성공했다.

하지만 이커머스의 부상으로 오프라인 유통업황이 흔들리면서 리테일 몰빵 전략은 점차 치명적인 약점으로 지적받기 시작했다. 위기를 감지한 롯데리츠는 2021년 롯데글로벌로지스가 임차하고 있는 김포물류센터를 전격 편입하며 처음으로 리테일 밖으로 시선을 돌렸다. 쿠팡과 네이버가 주도하는 배송 전쟁 시대에 걸맞은 영리한 물류센터 편입은 시장 전문가들로부터 포트폴리오의 약점을 보완했다는 꽤나 긍정적인 평가를 이끌어냈다.

지배구조 측면에서도 흥미로운 변화가 일어났다. 롯데리츠의 절대적인 최대주주는 지분 48.41%를 쥐고 있는 롯데쇼핑이지만, 2024년 가을 대규모 주주배정 유상증자 과정에서 롯데물산이 새로운 구원투수로 등판했다. 롯데월드타워를 운영하는 롯데물산이 약 670억 원을 출자해 지분 6.4%를 확보한 주요 주주로 올라선 것이다. 이는 롯데리츠가 롯데쇼핑만의 전유물이 아니라 범그룹 차원의 복합 리츠로 레벨업하고 있음을 상징적으로 보여주는 결정적인 역사적 장면으로 기록되었다.

리츠 투자자들이 가장 기다리는 꽃은 단연 통장에 꽂히는 배당금이다. 롯데리츠는 6월과 12월을 결산월로 삼아 1년에 두 번 반기 배당을 실시한다. 상장 초기 5~6%대에 달하는 매력적인 배당수익률로 사랑받았으나, 2022년 이후 전 세계를 덮친 고금리 시대가 도래하며 뼈아픈 시련을 겪었다. 빌딩을 살 때 빌린 대출금 이자가 눈덩이처럼 불어나고 리파이낸싱 때마다 높은 이자율을 적용받으면서 주당 배당금(DPS)이 무참히 깎이는 수모를 겪었고, 실망 매물이 쏟아지며 주가 역시 3,000원대까지 추락했다.

영원한 하락은 없듯 2024년 하반기부터 글로벌 금리 인하 사이클이 시작되며 분위기가 180도 환하게 바뀌고 있다. 3.8% 수준이던 가중평균 금리가 점차 낮아질 것으로 굳게 기대되면서, 리츠를 짓누르던 이자 비용이 줄어들고 주주들의 몫으로 돌아갈 배당금 파이가 다시 커지게 된 것이다. 국내 주요 증권가에서는 2025년부터 롯데리츠가 본격적인 배당 성장 사이클에 진입해 연평균 10%에 달하는 가파른 배당 성장을 보여줄 것이라는 장밋빛 전망을 다퉈 쏟아내고 있다.

배당금 확대와 발맞춰 포트폴리오 재편 행보도 더욱 파격적이고 공격적으로 변모했다. 2024년 9월 테헤란로 한복판에 자리한 L7 호텔 강남타워를 3,300억 원에 사들였고, 2025년에는 홍대입구역 트리플 역세권을 자랑하는 L7 홍대 편입을 예고했다. 반면 구리점 주차장 부지 같은 비핵심 자산은 과감히 매각하면서, 외국인 관광객 수요가 넘치는 4성급 호텔과 오피스 건물을 쓸어 담아 고금리 시절의 아픔을 씻어내고 럭셔리 복합 스폰서 리츠로 완벽하게 탈바꿈하는 중이다.

롯데리츠는 임차인들이 갑자기 파산해 월세를 떼일 걱정이 전혀 없는 우량 대기업 스폰서를 둔 덕분에 매 분기 기복 없이 꾸준하고 안정적인 톱라인(매출)을 찍어내고 있다. 2024년 실적을 살펴보면 상반기에는 약 600억 원, 하반기에는 약 660억 원의 임대료 수익을 거두며 연간 기준으로 1,200억 원이 훌쩍 넘는 짭짤한 월세를 챙겼다. 전국 핵심 상권에 자리 잡은 알짜 매장들이 만들어내는 공실률 0%의 압도적인 위엄이 거센 외풍 속에서도 흔들림 없이 실적을 든든하게 방어해낸 1등 공신이다.

다만 매출 아래에 숨겨진 영업이익과 순이익의 이면을 들여다보면 주주들 입장에서 눈물이 나는 아쉬운 구석이 확연히 드러난다. 2024년 한 해 동안에는 앞서 언급한 고금리 여파로 인해 발생한 막대한 은행 이자 비용 탓에, 벌어들인 돈의 상당수가 금융비용으로 허무하게 빠져나가며 순이익이 눈에 띄게 쪼그라들었다. 2023년 주당 배당금이 252원이었으나 2024년에는 198원으로 배당이 대폭 깎인 것도 바로 이 무자비한 금융비용 증가라는 피할 수 없는 직격탄을 온몸으로 맞았기 때문이다.

하지만 2025년에 들어서며 마침내 실적 턴어라운드를 알리는 강력한 청신호가 켜졌다. 증권가 리서치에 따르면 상반기 예상 임대료 수익은 약 700억 원 수준으로 전년 동기 대비 훌쩍 뛸 전망이다. L7 강남타워 등 새로 편입한 우량 자산에서 나오는 쏠쏠한 추가 임대료가 실적에 본격적으로 반영되기 시작했고, 전년도 소비자물가지수(CPI)에 연동되어 매년 기본 임대료가 꼬박꼬박 우상향하는 아주 유리한 계약 구조 덕을 톡톡히 보고 있다. 이에 따라 2025년 주당 배당금은 229원 선으로 강하게 회복할 것으로 점쳐진다.

2025년에서 2026년으로 넘어가는 현재, 롯데리츠 주주들의 가장 큰 기대감은 단연 금리 인하 트렌드와 파격적인 포트폴리오 다변화에 쏠려 있다. 오피스와 럭셔리 호텔로 자산 섹터를 과감하게 넓히면서, 그동안 오프라인 리테일에만 지나치게 치중되어 있던 고질적인 리스크를 성공적으로 털어내고 있다는 점이 주주총회와 네이버 종목 토론방에서 엄청난 극찬을 받고 있다. 특히 2025년 상반기 다수의 증권사 리포트에서 목표주가를 4,900원 수준으로 크게 올려 잡으며 업종 내 최선호주(Top-Pick)로 꼽은 것도 긍정적이다.

반면 주주들의 밤잠을 설치게 만드는 매서운 우려 섞인 시선도 여전히 시장 한구석에 똬리를 틀고 있다. 2024년 말부터 2025년 초까지 롯데케미칼을 필두로 한 롯데그룹 전체의 유동성 위기설이 여의도 찌라시로 험악하게 돌았을 때, 롯데리츠의 주가도 덩달아 공포에 질려 출렁이는 가슴 철렁한 순간이 있었다. 스폰서 리츠라는 태생적 특성상 롯데라는 모기업의 펀더멘털과 재무 건전성이 흔들리면 롯데리츠의 튼튼한 신뢰도까지 한순간에 금이 갈 수밖에 없다는 치명적인 약점을 노출한 셈이다.

또한 이커머스에 밀려 롯데쇼핑의 전통적인 오프라인 매장 실적이 예전의 영광을 되찾지 못하고 있다는 점도 언제 터질지 모르는 잠재적인 뇌관으로 꼽힌다. 롯데쇼핑과 장기 책임임대차 계약을 단단하게 맺고 있어 당장 내일 월세가 끊길 일은 없겠지만, 장기적으로 해당 지역 매장의 상업적 경쟁력이 떨어지면 훗날 재계약 시점에 임대료 협상력이 쪼그라들거나 최종 자산 매각 가치가 뚝 떨어질 수 있다는 묵직한 걱정거리가 장기 투자자들의 머릿속을 여전히 복잡하게 맴돌고 있다.

롯데쇼핑 및 호텔롯데: 롯데리츠 생태계의 알파이자 오메가 같은 존재들이다. 롯데리츠에 핵심 건물을 팔고 다시 그 건물에 세 들어 장사하는 절대적인 핵심 임차인이다. 이들이 각자의 자리에서 장사를 잘하고 돈을 많이 벌어야 롯데리츠도 안심하고 월세를 따박따박 받을 수 있는 완벽한 운명 공동체로 묶여 있다. 특히 호텔롯데는 L7 강남과 홍대 건물을 통째로 장기 임차해 사용하며 롯데리츠의 실적을 견인하는 새로운 황금 캐시카우로 급부상하고 있다.

롯데물산: 롯데리츠에 새롭게 수혈된 든든한 물주이자 뒷배. 롯데리츠가 새로운 자산을 사들이기 위해 목돈이 필요할 때마다 유상증자에 적극적으로 참여해 막대한 실탄을 쏴주는 구원투수 역할을 톡톡히 하고 있다. 향후 롯데물산이 주도적으로 추진하는 다양한 대형 부동산 개발 사업에 롯데리츠가 프로젝트 리츠 형태로 참여해 과실을 나눠 먹을 가능성도 높게 점쳐지며 둘 사이의 끈끈한 브로맨스를 과시 중이다.

마스턴투자운용 및 코람코자산신탁: 이들은 부동산 시장에서 롯데리츠와 다투는 단순한 경쟁자를 넘어선 훌륭한 전략적 파트너다. 롯데리츠는 마스턴투자운용의 사모펀드로부터 강남 노른자위 땅의 L7 호텔을 3,300억 원에 매입하는 빅딜을 성사시켰고, 코람코더원강남1호리츠의 종류주식에 전격 투자해 서초동 DF타워의 간접 지분을 영리하게 확보하는 등 외부 대형 자산운용사들과 활발하게 손을 잡고 외연을 무섭게 확장하고 있다.

ESR켄달스퀘어리츠 및 신한알파리츠: 상장 리츠 시장에서 한정된 기관과 개미 투자자들의 투자금을 두고 다투는 피 튀기는 숙명의 라이벌들이다. 국내 물류센터 리츠의 절대강자로 군림하는 ESR켄달스퀘어리츠, 그리고 프라임 오피스 빌딩으로 빈틈없이 무장한 신한알파리츠 사이에서 롯데리츠는 리테일, 물류, 호텔을 아우르는 복합 자산 포트폴리오라는 강력한 무기를 두 손에 쥐고 치열한 배당 수익률 경쟁을 매일같이 벌이고 있다.