마스턴프리미어리츠

마스턴프리미어리츠는 다수의 부동산 자산을 직접 소유하는 대신, 자리츠(자회사)의 지분이나 부동산 펀드의 수익증권을 취득해 배당 수익을 얻는 모자형 리츠 구조를 취하고 있다. 부동산을 매입해 임대료 수익을 얻고, 향후 매각 시 차익을 주주들에게 배당하는 전형적인 형태다.

• 공급사 및 자산관리회사: 실질적인 딜 소싱과 자산 운용은 모회사 격인 마스턴투자운용이 전담한다. 펀드와 자리츠 형태로 편입된 해외 부동산의 관리 및 까다로운 환헤지 전략도 이곳에서 통제하며, 단순한 관리자를 넘어 리츠의 명운을 쥐고 있는 핵심 주체라 볼 수 있다.

• 주요 고객사(임차인): 이 리츠의 가장 큰 세일즈 포인트는 빵빵한 글로벌 임차인들이다. 프랑스 물류센터는 글로벌 이커머스 공룡인 아마존이 라스트마일 물류를 위해 장기 임차 중이며, 프랑스 크리스탈파크 오피스에는 글로벌 4대 회계법인 중 하나인 PwC, 에스티로더 등 굵직한 우량 기업들이 입주해 임대료를 내고 있다.

국내외를 넘나드는 알짜 자산들을 기초자산으로 삼고 있다. 상장 당시 선매입 전략을 통해 시세보다 저렴하게 우량 자산을 확보했다고 대대적으로 홍보했다.

• 프랑스 크리스탈파크 오피스: 파리 외곽의 핵심 업무지구인 뇌이쇠르센에 위치한 대형 오피스다. 약 6,000평 규모의 내부 공원까지 갖춘 친환경 건물로, PwC와 에스티로더 등 글로벌 우량 임차인이 포진해 있어 리츠의 든든한 캐시카우 역할을 담당하고 있다.

• 프랑스 아마존 라스트마일 물류센터: 노르망디와 남프랑스 페르피냥에 위치한 물류센터 2곳이다. 아마존이 직접 선택한 라스트마일 거점이라는 점에서 안정적인 임대 수익이 기대되었으나, 최근 거시경제 악화와 유럽 부동산 가치 하락으로 인해 대출 담보인정비율 이슈를 일으킨 애물단지이기도 하다.

• 인천 항동 스마트 물류센터: 쿠팡 등 국내 대형 이커머스 기업의 수도권 당일 배송을 지원하는 핵심 물류 거점이다. 해외 자산들이 줄줄이 고전하는 와중에도 굳건히 제 몫을 다하며 국내 기반을 든든하게 받쳐주는 효자 노릇을 톡톡히 수행하고 있다.

2022년 5월 상장 당시만 해도 글로벌 부동산 호황기의 끝자락에서 우량 자산을 담은 리츠로 주목받았으나, 이후 펼쳐진 거시경제 환경은 그야말로 험난한 가시밭길이었다.

• 상장 직후 불어닥친 전 세계적인 금리 인상 러시는 리츠의 차입금 이자 부담을 폭발적으로 늘려버렸다. 특히 유럽 부동산 시장이 직격탄을 맞으면서 프랑스 아마존 물류센터의 자산 가치가 대폭 하락했고, 이는 환헤지 리스크와 맞물려 회사의 존립 자체를 흔드는 거대한 위기로 번져나갔다.

• 주가 역시 처참한 수준이다. 상장 초기 4,000원대에서 놀던 주가는 2026년 초 현재 1,400에서 1,600원대 박스권으로 곤두박질치며 처참하게 녹아내렸다. 장부상 순자산가치 대비 절반 수준의 반토막 밸류에이션을 기록 중이라, 주주들 사이에서는 부동산 실질 가치와 감가상각을 고려해도 이건 너무 심한 극단적 저평가라며 씁쓸함을 감추지 못하고 있다.

최근 4개 분기 실적은 해외 부동산 가치 하락과 환율 변동의 직격탄을 온몸으로 막아내느라 고군분투한 흔적이 역력하다. 임대료 수취라는 본업 자체는 문제없이 돌아가지만, 영업외적인 거시경제 변수가 발목을 세게 잡았다.

• 임대 수익 자체는 아마존, PwC 등 우량 임차인들 덕분에 밀리지 않고 꼬박꼬박 들어오고 있다. 하지만 유럽 현지 자산 가치 하락으로 인해 대출 약정상의 담보비율을 맞추기 위한 추가 자금 투입 요인이 발생했고, 2024년 말에는 120억 원 규모의 주주우선공모 유상증자를 발표하며 주식 시장에 큰 충격을 안겨주었다.

• 2025년 들어서는 고강도 리밸런싱을 진행하며 뼈를 깎는 체질 개선 중이다. 순이익이 일시적으로 바닥을 기는 등 장부상 실적은 처참해 보일 수 있으나, 자산의 90퍼센트 이상을 차지하는 비유동 자산의 실질 가치는 방어되고 있어 주가순자산비율 0.48 수준의 극단적 저평가 상태를 보여준다. 배당수익률은 여전히 9퍼센트 대에 달해 고배당 매력은 간신히 유지하고 있다.

2025년부터 2026년 현재까지 주주 커뮤니티와 증권가에서는 이 종목을 두고 희망회로와 공포심이 극명하게 엇갈리는 분위기가 연출되고 있다.

• 가장 큰 우려는 2027년 만기가 도래하는 환헤지 리스크다. 프랑스 자산의 가치 하락분과 환율 변동폭이 맞물리면서, 만약 2027년까지 유럽 부동산 시장이 획기적으로 회복되지 않는다면 또 한 번의 대규모 유상증자나 자산 헐값 매각이 불가피할 수 있다는 공포감이 주주들 사이에 짙게 깔려 있다.

• 반면 기대감도 만만치 않게 피어오르고 있다. 주가가 3년 전 최고점 대비 60퍼센트 이상 폭락해 1,500원대에서 질긴 바닥을 다지고 있는 만큼, 금리 인하 사이클이 본격화되면 억눌렸던 가치가 가장 탄력적으로 반등할 수 있다는 논리다. 장기 투자자들은 현재 주가 수준에서 분할 매수하면 향후 자산 가치 회복과 쏠쏠한 고배당을 동시에 누릴 수 있는 절호의 기회라고 입을 모은다.

다양한 기관 투자자들과 얽히고설킨 지분 구조와 갈등의 역사를 가지고 있다. 상장 리츠의 특성상 굵직한 금융사 및 운용사들과의 역학 관계가 주가와 경영 방향을 통째로 좌지우지하는 모습을 보여준다.

• 마스턴투자운용: 이 리츠를 낳은 부모이자 자산관리회사다. 2024년 말 주주들의 거센 반발로 이사회가 물갈이된 후, 2025년 초 기존 2대 주주 위치에서 지분율 6.46퍼센트를 확보하며 직접 최대주주로 등판해 책임 경영의 무거운 십자가를 짊어지게 되었다.

• 성담 및 주요 기관투자자: 2022년부터 최대주주 자리를 꿰차고 있던 성담은 2025년 마스턴투자운용에 1대 주주 자리를 넘기고 2대 주주로 내려왔다. 성담을 비롯해 코람코자산운용, 담배인삼공제회, 화인파트너스 등 주요 기관들은 2024년 10월 유상증자에 반발해 주주서한을 쏘아 올리고 이사진을 교체하는 등 무력 시위에 나서며 경영진의 간담을 서늘하게 만들었다.

• 미래에셋글로벌리츠: 직접적인 지분 관계를 맺고 있는 것은 아니지만 리츠 업계의 씁쓸한 반면교사로 자주 엮인다. 2024년 마스턴이 유상증자를 시도할 때, 과거 미래에셋글로벌리츠가 험악한 시장 분위기 속에서 무리한 유상증자를 추진하다 청약률 미달로 대참사를 겪었던 사례가 끊임없이 소환되며 비교당하는 수모를 겪어야 했다.