서부T&D

• 알짜 부동산 개발 및 운영: 회사의 핵심은 보유한 부지를 개발해 가치를 극대화하는 것이다. 과거 트럭 터미널이나 버스터미널이었던 부지를 복합쇼핑몰(스퀘어원)이나 호텔플렉스(서울드래곤시티)로 탈바꿈시켜 직접 운영하며 안정적인 임대 및 운영 수익을 창출한다.

• 호텔 플렉스를 통한 수익 극대화: 용산에 위치한 서울드래곤시티는 4개의 호텔 브랜드, 약 1,700개의 객실을 한곳에 모아놓은 '호텔플렉스' 형태다. 럭셔리부터 비즈니스 수요까지 다양한 고객층을 흡수할 수 있어 객실 점유율과 평균 객실 요금(ADR)을 안정적으로 관리하며 이익을 극대화하는 전략을 구사한다.

• 리츠(REITs)를 활용한 자산 유동화 및 재투자: 개발한 스퀘어원 쇼핑몰이나 호텔 자산 일부를 자회사인 신한서부티엔디리츠에 매각하여 자금을 확보하고, 이를 다시 신규 개발 사업에 투자하는 방식으로 재무 부담은 줄이면서 지속적인 성장을 꾀한다. 이는 대규모 프로젝트를 추진하는 데 필요한 실탄을 확보하는 영리한 전략이다.

• 엔데믹 이후 관광 수요 회복의 수혜: 코로나19 이후 억눌렸던 외국인 관광객 수요가 폭발적으로 증가하면서 서울 시내 호텔 공급 부족 현상이 나타나고 있다. 특히 서울 중심인 용산에 대규모 객실을 보유한 서부T&D는 객실 점유율(OCC)과 평균 객실 요금(ADR)이 동반 상승하며 직접적인 수혜를 받고 있다.

• 대규모 복합개발 프로젝트의 본격화: 과거 물류창고였던 양천구 신정동 서부트럭터미널 부지와 용산 나진상가 부지 개발이 본격적으로 시작되면서 기업 가치가 재평가받고 있다. 단순 임대업을 넘어, 주거, 상업, 첨단 물류 기능이 결합된 대규모 복합단지를 개발하며 미래 성장 동력을 확보하고 있다.

• 경쟁 심화 속 차별화된 자산: 단순한 호텔이나 쇼핑몰이 아닌, 국내 최초 '호텔플렉스'와 지역 랜드마크로 자리 잡은 복합쇼핑몰이라는 독보적인 자산을 보유하고 있다. 이러한 차별점은 MICE 산업 유치, 다양한 고객층 흡수 등에서 강점으로 작용하며 안정적인 실적을 뒷받침하는 버팀목이 된다.

1979년 '서부트럭터미널'이라는 이름으로 시작한 이 회사는 말 그대로 트럭들의 쉼터였다. 하지만 시대가 변하고 도시가 팽창하면서, 도심 속 넓은 땅은 더 이상 화물차들의 주차 공간으로만 남겨두기엔 너무 아까운 금싸라기가 되었다. 서부T&D는 이러한 변화의 흐름을 놓치지 않고, 낡은 터미널 부지를 화려한 호텔과 쇼핑몰로 바꾸는 '도시 연금술'을 보여주며 부동산 디벨로퍼로 화려하게 변신했다.

서부T&D의 가장 극적인 변신은 용산관광버스터미널 부지에 세운 서울드래곤시티다. 4개의 아코르 계열 호텔이 연합한 1,700개 객실의 거대한 호텔플렉스는 마치 용 몇 마리가 하늘로 솟아오르는 듯한 압도적인 비주얼을 자랑한다. 이곳은 단순한 숙박 시설을 넘어 컨벤션, 레스토랑, 카지노까지 갖춘 복합문화공간으로 기능하며, 방한 외국인 관광객들의 필수 코스이자 용산의 스카이라인을 바꾸어 놓은 상징적인 건축물이 되었다.

• [기대] 호텔 업황의 구조적인 호조와 외국인 관광객 증가에 힘입어 주력 사업인 서울드래곤시티 호텔의 실적이 고공행진을 이어갈 것이라는 전망이 지배적이다. 특히 중국의 한일령에 따른 반사 수혜로 한국을 찾는 중국인 관광객이 늘어날 가능성이 제기되면서 호텔 실적에 대한 기대감이 한층 더 커지고 있다.

• [기대] 신정동 서부트럭터미널 부지와 용산 나진상가 부지 등 보유 부동산 개발 사업이 본격화되면서 단순 자산주에서 성장하는 개발사로의 기업가치 재평가가 임박했다는 분석이 힘을 얻고 있다. 특히 신정동 부지는 삼성물산이 시공할 가능성이 높아 안정적인 개발 수익이 예상되며, 2027년부터 분양대금 유입이 시작될 것으로 보인다.

• [우려] 대규모 개발 사업 추진에 따른 불확실성과 함께, 금리 변동에 따른 이자 비용 증가 리스크는 잠재적인 부담 요인으로 꼽힌다. 또한 주가 상승에 따라 대차거래 잔고가 증가하는 등 향후 차익 실현 매물 출회나 공매도 압박이 나타날 수 있다는 점도 유의해야 할 부분이다.

2025년 4분기

• 2025년 연간 연결 기준 매출액은 2,482억 원, 영업이익은 682억 원을 기록하며 전년 대비 각각 32.4%, 42.2% 증가하는 호실적을 달성했다. 이는 호텔 매출의 견조한 성장과 신규 연결 자회사(신한호텔마포위탁관리부동산투자회사 등) 편입 효과, 그리고 대우건설과의 소송 관련 채무면제이익 등이 반영된 결과다.

• 4분기 실적은 매출액 774억 원, 영업이익 229억 원으로 시장 컨센서스에 부합했으며, 이는 분기 기준 사상 최대 실적으로 평가된다. 호텔 부문이 실적 성장을 이끌었으며, 특히 환율 약세에 따른 외국인 수요 확대와 에어비앤비 규제 등으로 객실요금(ADR)과 투숙률(OCC)이 모두 개선된 점이 주효했다.

• 주주가치 제고를 위해 자사주 50만 주 소각을 결정하고, 결산배당금으로 주당 100원(총액 약 64억 원)을 책정하는 등 적극적인 주주환원 정책을 발표하며 시장의 긍정적인 반응을 이끌어냈다.

2025년 3분기

• 3분기 연결 기준 매출액은 701억 원, 영업이익은 212억 원으로 전년 동기 대비 각각 50.3%, 71.2% 급증하며 시장 컨센서스를 크게 상회하는 '어닝 서프라이즈'를 기록했다.

• 서울드래곤시티 호텔이 70% 중반의 높은 객실 점유율(OCC)과 19만 원 수준의 평균 객실 단가(ADR)를 기록하는 등 호텔 부문의 이익률이 38%까지 치솟으며 전체 실적 성장을 견인했다.

• 코렐 아시아홀딩스 상환전환우선주(RCPS) 취득으로 식기 유통 부문이 신규 연결 실적으로 편입되면서 매출 볼륨 확대에 기여했으며, 자회사 리츠인 신한서부티엔디리츠의 호실적도 마진 개선에 긍정적인 영향을 미쳤다.

2025년 2분기

• 2분기 연결 매출액은 546억 원을 기록했으며, 이는 시장의 기대치에는 다소 못 미치는 수준이었으나 호텔 사업부의 안정적인 성과가 지속되는 모습을 보였다.

• 계절적 비수기임에도 불구하고 서울드래곤시티 호텔은 꾸준한 투숙률을 유지하며 현금 창출원으로서의 역할을 충실히 수행했으며, 이는 하반기 성수기에 대한 기대감을 높이는 요인으로 작용했다.

• 신정동 도시첨단물류단지 및 용산 나진상가 개발에 대한 인허가 절차가 순조롭게 진행되면서, 단기 실적보다는 중장기적인 개발 가치에 대한 시장의 관심이 더욱 집중되던 시기였다.

2025년 1분기

• 1분기 연결 기준 매출 구성은 관광호텔업 74.5%, 쇼핑몰 운영 19.3%로, 호텔 사업이 실적의 대부분을 차지하는 구조를 재확인했다.

• 전통적인 비수기임에도 불구하고 전년 동기 대비 견조한 실적 흐름을 이어갔으며, 특히 서울드래곤시티 호텔의 MICE(회의, 포상관광, 컨벤션, 전시) 행사 유치가 점진적으로 회복되는 조짐을 보였다.

• 당시 증권가에서는 엔데믹 전환에 따른 리오프닝 효과가 본격화되면서 호텔 및 쇼핑몰 부문의 실적이 점진적으로 개선될 것이라는 긍정적인 전망을 내놓기 시작했다.

최근 주주 구성

• (주)엠와이에이치(18.99%): 승만호 대표이사가 최대주주로 있는 사실상의 지주회사. 서부T&D에 대한 안정적인 경영권을 뒷받침하는 핵심 주주다.

• 승만호(14.73%): 서부T&D의 대표이사. 개인 최대주주로서 특수관계인들과 함께 경영권을 장악하고 있으며, 회사의 주요 의사결정을 주도하고 있다.

• 오진상사(7.26%): 특수관계인으로 분류되는 주요 주주 중 하나다.

• 자기주식(2.69%): 회사가 보유하고 있는 자사주로, 향후 주주가치 제고를 위한 소각 또는 기타 재무 활동에 활용될 수 있는 물량이다.

• 기타 특수관계인: 오진개발, 5앤2 등 다수의 특수관계인이 지분을 보유하며 최대주주의 안정적인 경영권 행사를 뒷받침하고 있다.

지분 변동 히스토리

• 2025년 12월 29일, 최대주주인 (주)엠와이에이치 및 특별관계자의 지분율이 51.38%에서 51.8%로 소폭 증가했다고 공시했다.

• 2025년 6월 26일, 승만호 대표이사가 장내매수를 통해 11,000주(0.02%)를 추가로 취득하며 책임 경영에 대한 의지를 보였다.

• 2021년 6월 14일, (주)엠와이에이치 및 특별관계자의 지분율이 53.93%에서 53.49%로 변동하는 등, 특수관계인 간의 지분 변동은 꾸준히 발생해왔다.

신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

• 서부T&D가 스폰서로 참여하여 설립한 리츠(REITs)로, 인천 '스퀘어원' 쇼핑몰과 용산 '그랜드 머큐어' 호텔 등을 기초자산으로 보유하고 있다.

• 서부T&D는 자산 유동화를 통해 재무 부담을 완화하고, 리츠는 안정적인 임대수익을 재원으로 주주들에게 배당금을 지급하는 선순환 구조를 구축했다.

• 최근에는 광화문 G타워, 신라스테이 마포 등을 추가로 편입하며 자산 포트폴리오를 다각화했으며, 2025년부터 연결 실적에 편입되어 서부T&D의 실적에 기여하고 있다.

코렐브랜드아시아홀딩스

• 2025년 3분기 중 상환전환우선주(RCPS) 취득을 통해 서부T&D가 지배력을 획득하여 종속회사로 신규 편입된 회사다.

• 주방용품 제조 및 판매를 주요 사업으로 영위하고 있으며, 이 회사가 연결 실적에 포함되면서 서부T&D의 매출 구성에 '식기류 제조 및 판매' 부문이 새롭게 추가되었다.

• 기존의 부동산 중심 사업 포트폴리오에서 벗어나 새로운 성장 동력을 확보하려는 시도로 해석되며, 향후 시너지 창출 여부가 주목된다.

오진상사

• 서부T&D의 주요 주주이자 특수관계사로, 서부T&D의 지배구조에서 중요한 역할을 차지하고 있다.

• 직접적인 사업 연관성보다는 지분 관계를 통해 경영권 안정에 기여하는 회사로 파악된다.

• 승만호 대표이사를 중심으로 한 지배구조 체제하에서 엠와이에이치, 오진개발 등 다른 특수관계사들과 함께 우호 지분으로서의 역할을 수행한다.

• 아코르(Accor): 프랑스의 글로벌 호텔 기업으로, 서울드래곤시티 운영에 있어 핵심적인 파트너 관계를 맺고 있다. 서부T&D는 아코르와의 위탁운영 계약을 통해 그랜드머큐어, 노보텔, 이비스 스타일 등 4개의 호텔 브랜드를 동시에 운영하며 시너지를 창출하고 있다.

• 삼성물산: 신정동 서부트럭터미널 부지 복합단지 개발의 시공사로 참여할 가능성이 매우 높은 파트너사다. 국내 최고 수준의 브랜드 파워를 가진 '래미안' 아파트가 들어설 것으로 예상되면서, 프로젝트의 성공적인 분양에 대한 기대감을 높이고 있다.

• 신한리츠운용: '신한서부티엔디리츠'의 자산관리회사(AMC)로서, 서부T&D와는 스폰서와 운용사의 관계를 형성하고 있다. 서부T&D가 개발 및 운영을 담당하면, 신한리츠운용은 자산 운용과 금융 구조를 책임지는 역할 분담을 통해 협력하고 있다.

• 대우건설: 과거 신정동 부지 개발과 관련하여 소송을 진행했던 관계였으나, 최근 소송 합의를 통해 법적 불확실성을 완전히 해소했다. 이로써 부지 가압류가 해제되는 등 재개발 추진에 있어 걸림돌이 제거되었다.

• 2026년 2월 20일: 2025년도 연결 기준 매출액과 영업이익이 전년 대비 각각 32.4%, 42.2% 증가한 2,482억 원, 682억 원을 기록했다고 공시했다. 호텔 매출 상승과 신규 연결회사 편입 등을 주요 요인으로 꼽았다.

• 2025년 12월 29일: 보유 중인 투자부동산과 유형자산 전반에 대해 자산재평가를 실시한다고 공시했다. 장부가액 현실화를 통해 기업가치를 재평가받겠다는 의지로 풀이되며, 재무제표 개선 효과가 기대된다.

• 2025년 12월 10일: 주주가치 제고를 위해 자사주 50만 주를 소각하기로 결정했다고 발표했다.

• 2025년 11월 14일: 3분기 연결 기준 영업이익이 212억 원으로 전년 동기 대비 71.2% 급증했다고 공시하며 '어닝 서프라이즈'를 기록했다.

• 2025년 11월 4일: '서부트럭터미널 도시첨단물류단지' 기공식을 개최하며, 총사업비 2조 원 이상이 투입되는 대규모 복합개발 프로젝트의 시작을 공식적으로 알렸다.

• 2023년 8월: 서울시로부터 서부트럭터미널 물류단지계획(안)을 최종 승인받아, 오랜 기간 지지부진했던 개발 사업의 법적 토대를 마련했다.