서희건설

• 매출의 약 80% 이상이 지역주택조합(지주택) 사업에서 발생할 정도로 압도적인 비중을 차지한다. 이는 조합이 토지를 확보하면 서희건설이 시공을 맡는 구조로, 자체 사업 대비 PF 리스크가 낮아 안정적인 수익 창출이 가능한 캐시카우 역할을 한다.

• 안정적인 관급공사도 주요 매출원 중 하나다. 조달청 및 지방자치단체가 발주하는 공공주택, 도로, 학교 등 다양한 분야의 공사를 수주하며 포트폴리오의 안정성을 더하고 있다.

• 최근에는 사업 다각화를 위해 서울 목동 가로주택정비사업을 수주하며 서울 정비사업 시장에 첫발을 내디뎠고, 민간공원조성 특례사업 등 신사업에도 눈을 돌리고 있다. 이는 지주택 사업에 편중된 리스크를 분산하고 새로운 성장 동력을 확보하려는 전략으로 풀이된다.

• 2025년 건설업계는 공사비 상승과 부동산 PF 부실 우려 등 여러 악재 속에서 침체를 겪었지만, 하반기부터 공공 부문 발주 증가로 일부 회복 조짐을 보이고 있다. 다만 이는 제한적인 반등이며, 민간 부문은 여전히 위축된 상태라 본격적인 회복까지는 시간이 걸릴 전망이다.

• 2026년 건설 수주는 정부의 SOC 예산 증액과 3기 신도시 추진 등의 영향으로 전년 대비 소폭 증가할 것으로 예상된다. 그러나 금리 인상 가능성 및 높은 공사비 부담은 여전히 건설 경기의 발목을 잡는 요소로 작용할 것이다.

• 최근 정부가 지역주택조합 사업에 대한 전수 점검에 착수하고 관련 규제를 강화하면서, 이 사업을 주력으로 하는 건설사들은 중장기적인 사업 전략 수정이 불가피해졌다. 이로 인해 업계 전반에서 포트폴리오 다각화와 리스크 관리의 중요성이 더욱 부각되고 있다.

딸 부잣집, 사위는 모두 법조인

이봉관 회장은 슬하에 딸만 셋을 두고 있는데, 회사 이름 '서희'가 세 딸의 이름(은희, 성희, 도희)에서 따왔다는 이야기는 유명하다. "서희건설 이 진사 댁에 딸이 셋 있는데"라는 가사의 CM송이 있을 정도. 세 딸 모두 경영에 참여하고 있으며, 공교롭게도 맏사위는 검사 출신, 둘째와 셋째 사위는 판사 출신으로 모두 법조인이다.

순환출자로 얽힌 지배구조

서희건설의 지배구조는 '한일자산관리앤투자'를 정점으로 '유성티엔에스'를 거쳐 '서희건설'로 이어지고, 다시 '서희건설'이 '한일자산관리앤투자'의 지분을 보유하는 복잡한 순환출자 구조를 띠고 있다. 이 구조의 핵심에는 이봉관 회장의 세 딸이 지분 상당량을 보유한 가족회사들이 자리 잡고 있어, 사실상 오너 일가가 그룹 전체를 지배하는 형태다.

지주택 제왕의 그림자

서희건설은 대형 건설사들이 기피하던 지역주택조합 사업에 뛰어들어 폭발적으로 성장했지만, 그 이면에는 사업 특유의 높은 리스크가 항상 따라다녔다. 토지 매입 지연, 조합 내분, 추가 분담금 문제 등으로 인한 잡음이 끊이지 않았고, 이는 부실시공 논란과 함께 국정감사에서 지적되기도 했다. 최근 정부 규제 강화로 지주택 사업이 위축되면서, 매출의 80% 이상을 의존해온 서희건설의 '일감 절벽'을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

끊이지 않는 오너 리스크

2025년, 이봉관 회장이 김건희 여사에게 고가의 명품 목걸이를 건넨 혐의로 특검 수사를 받고 기소되는 사건이 터지면서 창사 이래 최대 위기를 맞았다. 이 사건으로 회사의 주식 거래가 정지되기도 했으며, 과거에도 임원의 횡령 혐의가 불거지는 등 오너 및 경영진과 관련된 리스크가 꾸준히 제기되어 왔다. 이러한 논란들은 기업 이미지와 주가에 부정적인 영향을 미치는 주요 요인으로 작용하고 있다.

• [기대] 2025년 시공능력평가에서 16위를 기록하며 7년 연속 순위가 상승하는 등 꾸준한 외형 성장을 보여주고 있으며, 이는 향후 대형 프로젝트 수주 경쟁에서 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 또한, 주택 건축에 편중된 매출 구조를 다변화하기 위해 비주택 사업으로의 체질 개선을 시도하고 있어 새로운 성장 동력 확보에 대한 기대감이 존재한다.

• [우려] 주력 사업인 지역주택조합 사업의 리스크가 부각되고 있으며, 관련된 비리 혐의로 임원이 구속되고 주식 거래가 정지되는 등 경영의 불안정성이 커지고 있다. 이러한 오너 리스크와 사업 구조의 구조적 문제는 단기간에 해결되기 어려울 것이라는 관측이 나온다.

• [우려] 2025년 들어 공사 매출 감소로 인해 전반적인 실적이 악화되었으며, 특히 영업이익은 전년 대비 큰 폭으로 감소하며 수익성에 대한 우려를 낳고 있다. 건설 원가 급등과 부동산 경기 침체 등 외부 환경 역시 비우호적이어서 당분간 실적 개선이 쉽지 않을 것이라는 전망이 제기된다.

2025년 4분기

• 2025년 연간 실적 공시에 따르면, 연간 매출액 1조 1,001억 원, 영업이익 1,443억 원을 기록하며 전년 대비 각각 25.34%, 38.75% 감소했다.

• 회사 측은 공사매출 감소를 실적 부진의 주요 원인으로 설명했으며, 이는 건설 경기 전반의 침체와 무관하지 않은 것으로 분석된다.

• 어려운 영업환경 속에서도 주주가치 제고를 위해 보통주 1주당 100원의 현금배당을 결정했으며, 시가배당률은 6.16%에 달한다.

2025년 3분기

• 3분기 연결기준 매출액은 2,369억 원, 영업이익은 283억 원으로 전년 동기 대비 각각 30.6%, 52.7% 급감하며 부진한 실적을 기록했다.

• 매출원가율이 전년 동기 대비 5.6%포인트 상승한 80.0%를 기록하며 수익성 악화의 주요 원인으로 작용했다.

• 3분기 말 기준 수주잔고는 1조 4,495억 원으로, 지난해 말과 비교해 24.6% 축소되어 향후 매출 성장에 대한 우려를 더했다.

2025년 2분기

• 건설 경기 침체 속에서도 지역주택조합 사업을 중심으로 비교적 안정적인 실적을 유지하려 노력했으나, 전반적인 시장의 불확실성은 지속되었다.

• 오너 리스크 및 상장폐지 가능성 등 대내외적인 악재가 겹치며 투자 심리가 위축되었고, 이는 기업 활동에도 간접적인 영향을 미쳤을 것으로 추정된다.

• 회사는 수익성 있는 공사 위주로 선별적으로 수주하고, 맞춤 상품 개발과 발주처 다변화를 통해 안정적인 영업환경을 구축하려는 노력을 지속했다.

2025년 1분기

• 2025년 초부터 건설 원자재 가격 상승과 고금리 기조가 지속되면서 건설업계 전반에 걸쳐 어려움이 있었으며, 서희건설 역시 이러한 외부 환경의 영향을 받았다.

• 주력 사업인 지역주택조합 사업이 다른 대형 건설사들이 기피하는 틈새시장이라는 점에서 강점을 보였지만, 동시에 사업 자체의 내재적 위험성에 대한 우려도 꾸준히 제기되었다.

• 회사는 포스코의 토건 정비 공사 등 안정적인 매출 기반을 유지하며, 관급 및 민간 공사를 수주하기 위한 노력을 이어갔다.

최근 주주 구성

• 유성티엔에스(29.05%) 서희건설의 최대주주로, 철강 및 물류를 주 사업으로 영위하는 사실상의 지주회사 역할을 하고 있다.

• 애플이엔씨(11.91%) 이봉관 회장의 세 딸이 지분을 보유한 가족회사로, 건축자재 납품 및 분양대행업을 영위하며 단기간에 2대 주주로 부상했다.

• 서희건설 자사주(13.74%) 회사가 직접 보유하고 있는 주식으로, 2024년 이후 경영권 안정 및 주주가치 제고를 위해 꾸준히 매입하며 지분율을 높였다.

• 이엔비하우징(7.08%) 이봉관 회장 일가가 지분을 보유한 또 다른 가족회사로, 지배구조에서 중요한 역할을 담당하고 있다.

• 이봉관(2.78%) 서희건설의 회장으로, 직접 보유 지분은 많지 않으나 여러 계열사와 순환출자 구조를 통해 그룹 전체에 대한 지배력을 행사하고 있다.

• 특수관계인 이봉관 회장의 세 딸(이은희, 이성희, 이도희) 등 오너 일가와 다수의 가족회사가 복잡한 순환출자 구조를 통해 그룹 전체를 지배하고 있다.

지분 변동 히스토리

• 이봉관 회장의 딸들이 지배하는 가족회사 '애플이엔씨'가 2020년 전환사채(CB)의 보통주 전환과 장내매수를 통해 주요 주주로 등장했다.

• 애플이엔씨는 이후에도 꾸준히 장내에서 서희건설 주식을 매입하며 지분율을 확대, 불과 수년 만에 2대 주주 자리에 올랐다.

• 서희건설은 2024년부터 주주가치 제고와 경영권 방어를 목적으로 300억 원 규모의 자사주를 매입하는 등 적극적으로 자사주 지분율을 늘렸다.

• '한일자산관리앤투자 → 유성티엔에스 → 서희건설 → 한일자산관리앤투자'로 이어지는 순환출자 구조가 그룹 지배의 핵심이며, 이 과정에서 다수의 가족 소유 유한회사가 동원되었다.

유성티엔에스

• 서희건설의 최대주주이자 그룹의 실질적인 지주회사로, 1977년 설립되어 화물 운송 및 물류 사업을 주력으로 영위하고 있다.

• 철강재 전문 종합물류기업으로 포스코 등 주요 기업의 물량을 운송하며 안정적인 사업 기반을 갖추고 있으며, 고속도로 휴게소 운영 사업도 병행한다.

• 2025년 유통사업부문 사업 종료와 운송원가 부담으로 영업이익이 전년 대비 75.1% 급감하는 등 수익성 악화를 겪었다.

애플이엔씨

• 이봉관 회장의 세 딸이 지분 100%를 소유한 가족회사로, 건축자재 납품 및 분양대행업을 주력으로 한다.

• 2017년 설립 이후 서희건설과의 내부거래를 통해 급성장했으며, 불과 5년 만에 총자산이 120배 가까이 증가하며 서희건설의 2대 주주로 올라섰다.

• 외부감사와 공시 의무를 피하기 위해 주식회사에서 유한책임회사로 조직 형태를 변경하여 '깜깜이 경영'이라는 비판과 함께 공정거래위원회의 조사를 받기도 했다.

한일자산관리앤투자

• 서희그룹 순환출자 지배구조의 정점에 있는 핵심 회사로, 이봉관 회장의 세 딸이 지분 약 49.59%를 보유하고 있다.

• 주거용 부동산 관리업을 영위하며, 유성티엔에스의 최대주주이자 동시에 서희건설이 최대주주인 복잡한 소유 구조를 가지고 있다.

• 2015년 주식회사에서 유한회사로 전환하여 외부 감시로부터 비교적 자유로운 상태에서 그룹 지배의 핵심 연결고리 역할을 수행하고 있다.

• 포스코 창업주인 이봉관 회장이 포스코 출신으로, 창업 초기부터 포항 및 광양 제철소의 토건 정비 공사를 수주하며 성장 기반을 다지는 등 깊은 협력 관계를 유지해왔다.

• 대형 건설사 재개발·재건축 시장에서는 대형 건설사들과의 직접적인 경쟁을 피하고, 이들이 기피하는 지역주택조합이라는 틈새시장을 공략하여 독자적인 영역을 구축했다.

• 삼우이엔지 2020년 6월, '연돌의 내벽 보수보강 방법'에 관한 기술 특허를 공동으로 출원하는 등 기술 개발 분야에서 협력 관계를 맺고 있다.

• 지역주택조합 전국 80여 개 단지, 10만여 가구의 지역주택조합 사업을 진행하며 '지주택 강자'로 불리지만, 사업 특유의 높은 위험성 때문에 조합과의 법적 분쟁 및 마찰이 잦다.

• 2026년 3월 11일 2025년도 실적을 발표하며 공사 매출 감소로 인해 매출액과 영업이익이 전년 대비 각각 25.3%, 38.7% 감소했다고 공시했다. 같은 날, 주주가치 제고를 위해 보통주 1주당 100원의 현금 배당을 결정했다고 밝혔다.

• 2025년 12월 12일 지역주택조합 비리 및 오너리스크 등으로 상장폐지 위기에 처했으나, 한국거래소로부터 5개월의 개선기간을 부여받아 상장폐지를 일단 모면했다.

• 2025년 11월 17일 2025년 3분기 보고서를 통해 매출과 영업이익이 전년 동기 대비 각각 30.6%, 52.7% 감소했다고 공시하며 실적 부진을 알렸다.

• 2025년 10월 20일 공정거래위원회가 회장 일가 소유 계열사인 '애플이엔씨'에 대한 부당 지원(일감 몰아주기) 혐의로 서희건설 본사 등에 대한 현장 조사에 착수했다.

• 2025년 9월 25일 한국거래소는 서희건설에 대해 상장적격성 실질심사 대상으로 결정했다고 공시하며 상장폐지 절차가 본격화되었다.

• 2025년 8월 11일 개발 부문 부사장의 횡령·배임 혐의 발생으로 주식 거래가 정지되었으며, 이는 용인 지역주택조합 관련 비리 혐의 때문인 것으로 밝혀졌다.

• 2025년 8월 2일 국토교통부가 발표한 2025년도 시공능력평가에서 16위를 기록, 7년 연속 순위가 상승하며 역대 최고 순위를 경신했다.