신한글로벌액티브리츠

리츠의 탈을 쓴 펀드 오브 펀드 구조를 띠고 있다. 실물 자산을 직접 매입하고 임대차 계약을 관리하는 대신, 이미 시장에서 검증된 우량한 해외 부동산 펀드들에 분산 투자하고 거기서 발생하는 배당금과 자산가치 상승분을 국내 주주들에게 다시 나눠주는 재간접 수익 창출 방식을 취한다. 개별 건물에 묶이지 않아 리스크 분산 효과가 뛰어나다.

핵심 공급사는 글로벌 탑티어 자산운용사들이다. 70년 역사를 자랑하는 PGIM, 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE의 투자운용부문, 그리고 미국 정부 관련 자산에 특화된 어피니어스 캐피탈이 운용하는 개방형 펀드가 이들에게 알짜 투자 상품을 공급하는 역할을 전담하며, 리츠는 이들의 운용 철학에 탑승한다.

실질적인 엔드 유저인 고객사는 편입된 펀드의 성격에 따라 뚜렷하게 나뉜다. 가장 비중이 큰 USGB 펀드의 경우 미국 연방정부 및 주정부가 핵심 고객사로 장기 임대차 계약을 맺고 안정적인 월세를 낸다. 나머지 펀드들은 미국 전역의 주요 물류센터를 쉴 새 없이 이용하는 글로벌 유통 기업이나 고급 주거 시설을 임차한 고소득 개인들을 주요 고객으로 둔다.

상장 초기에는 3개의 핵심 펀드에 고루 분산 투자했으나, 2025년 들어 뼈를 깎는 리밸런싱을 거치며 미국 정부 기관이 장기 임차한 건물에 투자하는 USGB 펀드의 비중을 무려 79퍼센트까지 끌어올렸다. 상업용 부동산의 공실률 변동성이 큰 시장 환경에서, 확실하게 돈을 떼일 염려가 없는 초우량 안전자산 위주로 생존 전략을 전면 수정한 결과다.

나머지 포트폴리오는 주거와 물류센터 등 미래 성장 섹터에 집중 투자하는 CBRE 운용사의 USCP 펀드가 약 11퍼센트, A급 이상의 우량 핵심 상업용 자산 위주로 묵직하게 담은 PGIM의 PRISA 펀드가 약 10퍼센트를 차지하고 있다. 이 두 펀드는 시장 회복기에는 높은 자본 이득을 노릴 수 있어 전체적인 수익성 밸런스를 절묘하게 맞춰주는 역할을 한다.

폐쇄형 펀드와 달리 언제든 자금을 넣고 뺄 수 있는 개방형 펀드라는 점이 이 포트폴리오의 가장 든든한 무기다. 시장 상황이 안 좋으면 펀드 지분을 일부 환매해 현금을 즉각 확보할 수 있고, 유망한 섹터가 보이면 비중을 자유롭게 조절할 수 있어 대형 악재가 터져도 유연하고 기민한 포트폴리오 대처가 가능하다.

2024년 7월, 공모가 3,000원으로 화려하게 증시에 입성하며 2년간 연 8.5퍼센트라는 파격적인 확정 배당을 약속해 시장의 이목을 끌었다. 하지만 상장 직후부터 고금리 장기화로 인한 미국 상업용 부동산 가치 하락과 달러 강세로 인한 대규모 환헤지 폭탄이 연달아 터지며, 2025년 주가가 1,200원대까지 수직 낙하하는 뼈아픈 굴욕을 겪었다.

가장 논란이 되었던 흑역사는 높은 배당금의 출처다. 기초 펀드에서 벌어들이는 실제 영업이익은 매 반기 30억 원 남짓 수준인데, 주주들과 굳게 약속한 고배당을 맞추려면 배당 주기마다 무려 110억 원 이상이 필요했다. 결국 부족한 현금을 주식발행초과금, 즉 자본잉여금을 헐어서 메꾸는 제 살 깎아 먹기 식 배당을 시전하며 시장의 차가운 눈초리를 받아야만 했다.

최근 4개 반기 실적 흐름을 찬찬히 뜯어보면 기초자산인 펀드 자체의 배당 수익률은 1에서 2퍼센트대의 저조한 수치에 머물렀다. 2025년 3월부터 8월 결산 기준 매출액은 약 30억 원 수준으로 직전 반기 대비 오히려 8퍼센트 가량 소폭 감소하는 등, 본업에서의 뚜렷한 현금 창출력 반등은 아직 보여주지 못하고 있는 팍팍한 상황이다.

하지만 2025년 하반기 들어 재무구조 개선이라는 중대한 외과 수술을 과감하게 단행했다. 유동성이 좋은 PRISA 펀드 지분을 일부 매각해 귀중한 현금을 쥐고, 상장 초기 발목을 강하게 잡았던 연 8.5퍼센트짜리 고금리 차입금 약 397억 원을 전액 상환해 버리면서 매년 30억 원이 훌쩍 넘게 빠져나가던 이자 비용을 단 4억 원대로 확 줄여버렸다.

환율 급등으로 엄청난 골머리를 앓던 106억 원 규모의 환헤지 원화차액정산금 역시 신한금융그룹으로부터 연 4.8퍼센트 한도대출을 받아 말끔히 정리해 냈다. 무엇보다 신규 환헤지 계약 만기를 2027년 1월로 넉넉하게 미뤄두면서, 당장 현금이 쪼들려 재무적 위기에 빠질 뻔했던 급한 불은 확실하게 껐다는 증권가의 긍정적인 평가를 받고 있다.

2026년을 맞이한 주주들의 뇌리를 지배하는 최대 공포는 단연 대규모 배당컷이다. 상장 당시 최고 투자 포인트로 꼽혔던 공모가 대비 8.5퍼센트 확정 배당 약속이 2026년 2월부로 공식 종료되기 때문이다. 본원적인 임대 수익 창출력이 극적으로 올라오지 않은 상황이라 배당 삭감은 피할 수 없는 기정사실로 여겨지며, 이는 외국인들의 지속적인 매도세를 부추기고 있다.

반면, 현재 주가 1,200원대는 문자 그대로 영혼까지 털린 역사적 바닥이라는 긍정적인 기대감도 팽팽하게 맞선다. 주가순자산비율이 0.6배 수준까지 떨어져 펀더멘털 대비 심각한 저평가 구간에 진입했고, 미국 연준의 금리 인하 사이클이 본격화되며 현지 상업용 부동산 지표가 서서히 반등의 기미를 보이고 있어 악재는 이미 주가에 다 반영됐다는 강한 매수 심리도 꿈틀대고 있다.

든든한 뒷배경이자 수수료를 야무지게 챙겨가는 신한금융그룹 계열사들과 끈끈하고도 복잡한 생태계를 구축하고 있다. 자산운용을 맡은 신한리츠운용은 꼬박꼬박 운용 수수료를 가져가고 신한은행은 보관 수수료를 챙기며, 위기 상황에서는 신한투자증권과 신한캐피탈이 구원투수로 나서 비교적 낮은 4.8퍼센트 금리로 수백억 원의 자금을 융통해 주며 거대한 그룹의 힘을 톡톡히 과시했다.

국내 증시에 상장된 타 리츠들, 특히 국내 오피스 부동산에 집중하는 신한알파리츠나 리츠 ETF들과는 묘한 디커플링 관계를 보이며 엇박자를 냈다. 2025년 연말 배당주 랠리 당시 국내 리츠 ETF들이 10퍼센트 가까이 상승하며 따뜻한 훈풍을 탈 때, 신한글로벌액티브리츠만 나 홀로 역주행하며 주가가 폭락해 국내 부동산과 해외 부동산 간의 극명한 온도차를 여실히 보여주었다.