이리츠코크렙

이 회사의 비즈니스 모델은 아주 심플하면서도 명확하다. 이랜드리테일이 유통업을 잘 영위할 수 있도록 인구 밀집 상권에 위치한 매장 건물을 빌려주고, 매달 꼬박꼬박 월세 명목의 임대료를 받아 챙기는 구조다. 이렇게 들어온 임대 수익에서 대출 이자와 운용 수수료 등 필수 비용을 떼고 남은 현금의 90퍼센트 이상을 주주들에게 배당금으로 뿌리는 전형적인 리츠 수익 모델을 따른다.

이리츠코크렙의 최대 고객사이자 부동산을 공급하는 공급사는 다름 아닌 이랜드리테일이다. 이랜드리테일이 과거에 직접 소유하고 있던 부동산을 이리츠코크렙이 공모 자금 등으로 사들인 뒤, 다시 이랜드리테일에게 장기간 임대를 내어주는 이른바 세일 앤 리스백 방식으로 강하게 엮여 있다. 즉 앵커이자 핵심 임차인이 이랜드리테일 단 한 곳으로 통일되어 있는 구조다.

이러한 스폰서 리츠의 특성상 임차인이 갑자기 방을 빼고 나갈 걱정이 적어 공실률이 사실상 제로에 가깝다는 엄청난 장점이 있다. 예측 가능한 현금 흐름이 지속된다는 뜻이다. 하지만 반대로 이랜드리테일의 장사가 예전 같지 않거나 그룹의 재무 상태가 흔들리게 되면 이리츠코크렙의 임대료 수취 능력도 함께 타격을 받을 수밖에 없는 운명 공동체적인 성격을 띠고 있다.

이리츠코크렙의 기초자산은 이랜드리테일 점포 중에서도 매출 기준 상위권에 랭크되는 에이스 오프라인 매장 5곳으로 알차게 구성되어 있다. 경기도 성남시에 위치한 NC백화점 야탑점, 고양시의 뉴코아아울렛 일산점, 안양시의 뉴코아아울렛 평촌점이 리츠가 직접 소유하고 있는 대표적인 3대장 건물이며 이들이 전체 임대 수익의 든든한 기둥 역할을 하고 있다.

여기에 더해 서울 노원구의 2001아울렛 중계점과 경기도 성남시의 2001아울렛 분당점도 자산 포트폴리오에 편입되어 있다. 재미있는 점은 이 두 곳의 경우 이리츠코크렙이 부동산 실물을 직접 소유한 게 아니라, 해당 건물을 소유하고 있는 펀드인 KB와이즈스타 6호의 지분을 100퍼센트 싹쓸이하는 방식으로 간접 지배하고 있다는 사실이다.

이 5개 매장은 모두 서울과 1기 신도시 수도권의 인구 밀집 지역 역세권 노른자 땅에 떡하니 자리 잡고 있다. 덕분에 유통 매장으로서의 임대 가치뿐만 아니라, 만약 훗날 건물을 허물고 오피스나 주거용 등 다른 용도로 개발하더라도 토지 가치 자체가 높기 때문에 자산 가격이 쉽게 떨어지지 않는 훌륭한 하방 경직성을 갖추고 있다는 시장의 긍정적인 평가를 받는다.

이리츠코크렙은 2005년 기업구조조정 리츠로 처음 설립되어 이랜드그룹의 자금줄 역할을 조용히 수행해오다, 2018년 6월 일반 공모를 거쳐 코스피 시장에 화려하게 데뷔했다. 상장 당시 이랜드리테일이 무려 75퍼센트에 달하는 지분을 꽉 쥐고 있는 압도적 최대주주였으며, 기관 투자자들 사이에서 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있는 종목으로 눈도장을 찍었다.

하지만 태생이 기업구조조정 리츠이다 보니 구조조정 대상 기업의 부동산만 바구니에 담을 수 있다는 치명적인 족쇄가 존재했다. 이 한계를 깨고 최신 트렌드에 맞는 물류센터나 오피스빌딩 등 다양한 자산을 편입하기 위해 자산관리회사인 코람코자산신탁은 위탁관리리츠로의 변신을 꾸준히 시도했다. 이를 위해서는 법에 따라 최대주주 지분율을 50퍼센트 밑으로 낮춰야만 했다.

그 결과 2022년 무렵 이랜드리테일이 보유하고 있던 지분 일부를 주택도시기금 리츠 등에 블록딜 방식으로 넘기면서 지분율을 50퍼센트 미만으로 극적으로 낮추는 데 성공했다. 현재는 이랜드리테일이 45퍼센트 대의 지분율을 유지하며 여전히 최대주주 자리를 지키고 있지만, 리츠의 체질 개선과 새로운 자산 편입을 위한 법적 발판은 완벽하게 마련된 상태다.

이리츠코크렙의 실적은 제조업이나 IT 기업처럼 다이내믹하지 않지만, 대신 직장인 월급처럼 매우 일정한 것이 특징이다. 최근 4개 분기인 2024년 및 2025년 상반기 기준으로 살펴보면 매 반기마다 약 220억원에서 230억원 수준의 임대료 수익을 꼬박꼬박 거두고 있으며, 영업이익 역시 반기당 100억원대 초중반을 안정적으로 찍어주며 예측 가능한 현금 흐름을 증명하고 있다.

리츠 투자자들이 가장 민감하게 생각하는 실적의 꽃인 배당금을 살펴보면, 2024년 하반기와 2025년 상반기에 각각 주당 170원대 중후반을 지급하며 연간 기준으로 350원 안팎의 배당금을 주주들 계좌에 입금해 주었다. 2025년 주가 기준으로 환산하면 배당수익률이 7퍼센트 후반에서 8퍼센트 선을 넘나들며, 고금리 시대에도 굴하지 않는 배당주로서의 이름값을 톡톡히 하고 있다.

2024년 5월 무렵 기존 보유 대출금의 만기가 도래해 양도성예금증서 금리에 연동되는 변동금리 조건으로 리파이낸싱을 마쳤다. 대출 갈아타기 직후에는 이자 비용이 일시적으로 늘어나 배당금 축소 우려가 있었으나, 2025년부터 금리 인하 사이클이 본격화되면서 오히려 변동금리에 따른 이자 부담이 눈에 띄게 줄어들고 수익성이 개선되는 호재를 맞이하고 있다.

2024년 하반기부터 2025년 초반까지 주주들을 가장 극심한 불안에 떨게 했던 이슈는 단연 강남e스퀘어 편입 논란이었다. 이랜드리테일이 지분을 보유한 강남의 상가 건물을 이리츠코크렙이 무리하게 비싼 값에 사들이려 한다는 소문이 퍼졌고, 이를 위해 대규모 유상증자를 단행할지 모른다는 공포감이 확산되면서 그동안 견고했던 주가가 순식간에 곤두박질치는 사태가 벌어졌다.

다행스럽게도 자산관리회사인 코람코자산신탁이 2024년 10월경 해당 건물 매입설을 공식적으로 강력하게 부인하면서 주주들은 놀란 가슴을 쓸어내렸다. 이 해프닝 덕분에 2025년 현재 시장에서는 회사 측이 주주 가치를 훼손하거나 투자자들의 눈높이에 맞지 않는 무리한 자산 편입을 향후 함부로 추진하지 못할 것이라는 안도감이 묘하게 깔리며 주가 하방을 받쳐주고 있다.

긍정적인 기대감으로는 금리 인하에 따른 직접적인 수혜가 꼽힌다. 이자율이 낮아지면 리츠의 자금 조달 비용이 감소해 향후 주당 배당금이 오를 것이라는 기대가 크다. 반면, 최대주주인 이랜드리테일의 오프라인 유통업 경쟁력이 이커머스 플랫폼에 밀려 예전만 못하다는 점은 장기적인 투자 심리를 지속적으로 짓누르는 가장 묵직하고 뼈아픈 우려 사항으로 지목된다.

이랜드리테일과는 글자 그대로 떼려야 뗄 수 없는 피의 동맹 관계다. 이리츠코크렙의 지분 45퍼센트가량을 꽉 쥐고 있는 든든한 스폰서인 동시에, 리츠가 보유하고 있는 5개 오프라인 건물을 통째로 빌려 쓰는 유일무이한 핵심 세입자다. 이랜드리테일의 유통 사업 흥망성쇠가 곧 이리츠코크렙의 배당금과 운명을 직접적으로 결정짓는 완벽한 공생 관계라고 볼 수 있다.

코람코자산신탁과는 자산관리회사로서 펀드 운용 수수료를 주고받는 철저한 비즈니스 파트너다. 이리츠코크렙의 모든 살림살이를 도맡아 하며 건물의 가치를 띄우고 배당 일정을 기획하는 핵심 두뇌 역할을 수행한다. 코람코자산신탁의 리츠 운용 능력과 자본 조달 센스에 따라 주주들이 쥐게 될 배당 수익률이 널뛰기하므로, 주주들에게는 스폰서인 이랜드만큼이나 중요한 절대적 존재다.

KB자산운용과도 부동산 펀드를 매개로 한 간접적인 연결 고리가 존재한다. 이리츠코크렙이 2001아울렛 중계점과 분당점 건물을 직접 돈 주고 사들이는 대신, KB자산운용이 열심히 굴리고 있는 KB와이즈스타 6호 펀드의 지분을 통째로 인수하는 독특한 방식을 택했기 때문이다. 부동산 펀드와 상장 리츠가 묘하게 결합되어 건물을 지배하는 흥미로운 협력 관계로 볼 수 있다.