NH올원리츠

고객사(임차인)와 공급사(스폰서 및 매도자)의 관계가 명확한 임대업 비즈니스를 굴린다. 일반 제조사가 물건을 만들어 판다면, 이들은 피같은 투자금을 모아 건물을 사고 월세를 받아 배당으로 쏴주는 구조다.

주요 고객사로는 이천 도지물류센터를 통째로 빌려 쓰는 롯데글로벌로지스, 서초사옥의 핵심 임차인인 하이트진로 등 굵직한 대기업들이 있다. 우량 임차인이 꼬박꼬박 내는 월세가 곧 이 회사의 매출이자 주주들의 배당 원천이다.

공급사 역할은 모기업인 NH농협리츠운용과 시장의 부동산 매도자들이 맡는다. 스폰서인 농협금융의 탄탄한 자금력과 신용도를 바탕으로 우량 자산을 싼 이자에 땡겨오거나, 펀드를 통해 시장의 알짜 매물을 그룹 차원에서 낚아채 리츠로 넘기는 식이다.

오피스부터 물류센터까지 다양한 부동산 섹터에 발을 걸치고 있는 뷔페식 구성을 자랑한다. 그중에서도 가장 대표적인 맏형 격 자산은 분당스퀘어로, 초역세권 입지를 바탕으로 안정적인 임대율을 뽐내며 회사의 든든한 캐시카우 역할을 묵묵히 수행해오고 있다.

2025년 최대의 화두였던 종로 돈의문 디타워가 새로운 핵심 자산으로 등극했다. 연면적 2만 6천 평 규모의 초대형 오피스로 회사의 체급을 단숨에 끌어올린 일등 공신이지만, 편입 과정에서 무리한 자금 조달로 주주들의 뒷목을 잡게 만든 애증의 자산이기도 하다.

그 외에도 현재 매각을 타진 중인 여의도 인근의 에이원타워 당산, 지방 거점 자산인 에이원타워 광주역과 금남로 등을 보유하고 있다. 수도권 핵심 오피스와 지방 자산, 그리고 물류센터까지 적절히 섞어 수익성과 안정성을 동시에 노리는 전략을 취한다.

공모가 5,000원으로 화려하게 증시에 입성했지만 2025년부터 2026년 현재까지 주가는 3,000원대 언저리에서 허우적거리는 중이다. 주가가 반토막에 가깝게 추락하면서 본의 아니게 시가배당률이 11퍼센트를 훌쩍 돌파하는 씁쓸한 고배당 착시효과를 누리고 있다.

2025년 하반기 돈의문 디타워 편입을 위해 단행한 370억 원 규모의 유상증자가 민심 이반의 치명타였다. 당시 시세보다 한참 낮은 2,970원에 신주를 마구 찍어내면서 기존 주주들의 지분 가치가 사정없이 토막 났고, 언론으로부터 은퇴자 블랙홀이라는 맵고 짠 별명까지 얻어맞았다.

주가 흐름은 엉망진창이지만 IR 부서만큼은 일 잘하는 모범생으로 통한다. 매월 한국어와 영어로 월간 보고서를 꼬박꼬박 올리고, 대출 리파이낸싱 경과나 주주총회 소식도 투명하게 까발린다. 소통은 기가 막히게 잘하는데 정작 주가만 안 오르는 미스터리한 상황이다.

리츠 특성상 반기 단위로 장부를 닫고 실적을 평가한다. 2024년 하반기 기준 영업수익은 약 193억 원, 영업이익은 103억 원을 기록했다. 매출 체력은 유지했지만, 과거 자산 매각에 따른 중단영업손익 등 일회성 비용이 반영되면서 장부상 당기순이익은 10억 원 적자로 돌아선 뼈아픈 기록이 있다.

2025년 들어서는 묵은 체증을 내리며 환골탈태의 조짐을 보여주었다. 도지물류센터를 포함한 전체 보유 자산의 대출 리파이낸싱을 모두 깔끔하게 마치면서 고금리 시절의 이자 부담을 획기적으로 덜어냈고, 이를 통해 재무 건전성을 한층 끌어올렸다는 증권가 호평을 받았다.

돈의문 디타워라는 대어를 삼킨 효과로 2024년 말 6,500억 원 수준이던 자산 총계가 2025년 중순을 기점으로 9,000억 원을 가뿐히 돌파했다. 덩치가 커진 만큼 걷어 들이는 월세 규모도 달라져, 향후 반기당 170원에서 200원 수준의 현금 배당은 무난하게 쏠 수 있을 것으로 분석된다.

주주들의 가장 큰 기대감은 단연 에이원타워 당산의 성공적인 매각이다. 알스퀘어와 세빌스코리아를 매각 자문사로 선정하고 본격적인 매물 던지기에 나섰다. 과거 다른 자산을 비싸게 팔아치우고 특별배당을 달달하게 쐈던 기억이 있기에, 이번 당산 매각 차익이 계좌로 꽂힐 날만 손꼽아 기다리고 있다.

반면 공포의 유상증자 트라우마는 여전히 주주들의 뇌리에 깊게 박혀 지워지지 않고 있다. 덩치를 키운다는 명분 아래 언제 또 헐값에 주식을 찍어내어 소액 주주들의 뒷통수를 칠지 모른다는 불안감이 팽배하다. 종목 토론방에는 기관 투자자들은 다 도망가고 개미들끼리 폭탄 돌리기를 하고 있다는 자조 섞인 한탄이 가득하다.

핵심 자산인 분당스퀘어의 공실 우려와 광주 등지에 묶여 있는 지방 자산들의 처분 지연도 찝찝한 뇌관으로 꼽힌다. 수도권 쏠림 현상이 갈수록 심해지는 마당에, 지역 경제에 민감한 지방 부동산들이 제값을 받고 팔릴 수 있을지 의구심을 표하는 투자자들이 적지 않은 상황이다.

NH농협금융지주 및 NH농협리츠운용: 든든한 물주이자 회사 운전대를 잡고 있는 부모님이다. 농협금융의 우량 네트워크를 통해 알짜 자산을 수혈받고 자금 조달에서도 VIP 대접을 받지만, 가끔 무리한 덩치 키우기 지시로 소액주주들의 원성을 단체로 사기도 하는 애증의 관계다.

롯데글로벌로지스: 이천 도지물류센터를 책임지는 핵심 임차인이다. 최근 기존 임차인을 내보내고 이들과 만기 전 신규 임대차 계약을 발 빠르게 맺으며 끈끈한 비즈니스 파트너십을 과시했다. 물류센터의 생명줄인 공실 리스크를 지워준 귀하신 몸이다.

하이트진로: 상반기 신규 편입된 서초사옥의 앵커 테넌트 역할을 톡톡히 하고 있다. 하이트진로가 둥지를 튼 덕분에 해당 자산의 임대율이 98퍼센트까지 치솟으며, NH올원리츠의 든든한 월세 자판기 역할을 충실히 수행해 주는 고마운 고객사다.

신한리츠운용: 과거 에이원타워 인계 건물을 605억 원에 흔쾌히 사가며 NH올원리츠의 지갑에 100억 원의 짭짤한 매각 차익을 안겨준 쿨한 매수자다. 이 거래 덕분에 NH올원리츠는 낡은 자산을 비싸게 파는 밸류애드 능력을 시장에 제대로 증명할 수 있었다.