케이탑리츠

케이탑리츠의 비즈니스 모델은 철저하게 저평가된 꼬마빌딩이나 중소형 상업용 부동산을 싸게 사서 가치를 끌어올리는 밸류애드 전략에 뼈대를 두고 있다. 단순히 건물을 사서 월세만 받는 수동적인 방식이 아니라, 입지는 좋지만 관리가 안 된 건물을 발굴해 싹 뜯어고치고 트렌디한 임차인을 채워 넣는 적극적인 플레이를 즐긴다.

• 고객사(임차인)는 주로 서울과 수도권, 부산 등 핵심 상권에 오프라인 매장을 내고 싶어 하는 대형 패션 브랜드, 유명 식음료 프랜차이즈, 대규모 입시 학원, 그리고 안정적인 오피스 공간이 필요한 일반 기업들이다. 이들은 우수한 상권에 들어가는 대신 케이탑리츠에 꼬박꼬박 임대료를 납부하며 회사의 핵심 현금창출원 역할을 든든하게 해준다. 최근에는 건물의 죽은 공간을 살리기 위해 유동인구를 블랙홀처럼 쓸어담는 핵심 임차인을 유치하여 건물 전체의 가치를 펌핑하는 데 사활을 걸고 있다.

• 공급사는 시장에 알짜 매물을 내놓는 개인 자산가, 자금 회수가 급한 부동산 개발사, 그리고 부실채권을 털어내고 재무구조를 개선하려는 은행 등 금융기관들이다. 케이탑리츠는 매달 백여 건이 넘는 매물 리스트를 뒤지며 이들로부터 흙속의 진주 같은 건물을 발굴해 싼값에 사들인다. 이후 치밀한 리모델링이나 우량 임차인 유치 마케팅을 통해 건물의 해묵은 때를 벗기고 광을 내서, 추후 건물을 되팔 때 막대한 시세차익까지 남기는 짭짤한 양동 작전을 펼친다.

2010년에 야심 차게 설립되어 2012년 코스피 무대에 상장한 케이탑리츠는 한국 자기관리리츠 업계의 살아있는 화석이자 산증인이다. 상장 초기 우후죽순 생겨났던 동종 1세대 리츠들이 상장폐지나 경영진의 횡령 사고로 역사의 뒤안길로 씁쓸하게 사라질 때, 유일하게 뚝심을 발휘해 살아남아 13년 넘게 코스피 상장사 타이틀을 당당히 유지하고 있다.

• 부산 쥬디스태화 본관빌딩: 케이탑리츠의 짐승 같은 안목을 보여주는 가장 상징적인 핵심 자산이다. 부산 서면 최대의 랜드마크인 이 건물 일부 층을 과거 143억 원이라는 비교적 저렴한 가격에 사들였다. 한때 절반 가까이 비어있던 휑한 공간을 폭풍 같은 임대 영업으로 꽉 채워내는 기적을 보여줬다. 현재 이 공간의 공정가치 평가액은 230억 원을 훌쩍 넘기며 회사 장부에 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다.

• 서초빌딩: 서울 남부순환로 대로변 노른자 땅에 위치한 이 건물은 평범한 네모반듯한 건물이 아니라, 건축계의 노벨상이라 불리는 프리츠커상을 수상한 세계적인 일본인 건축가 반 시게루가 직접 설계한 예술 작품이다. 171억 원에 과감히 매입한 이 건물의 가치는 현재 320억 원대까지 수직으로 치솟았다. 강남 일대 유명 교육업체들이 오랫동안 둥지를 틀고 있어 매달 들어오는 월세도 아주 찰지고 안정적이다.

• 영등포 미원빌딩 및 기타 자산: 여의도 금융가 중심에 자리 잡은 미원빌딩의 14층과 19층을 보유하며 오피스 임대 수요를 꽉 잡고 있다. 이 외에도 경기도 고양시 덕양구의 화정빌딩, 인천 서구의 완정빌딩 등 주로 서울과 수도권의 유동인구가 끊이지 않는 핵심 상권에 위치한 중소형 상업용 부동산을 알뜰살뜰하게 긁어모아 단단한 포트폴리오를 구축해두었다.

오로지 건물 가치만 쳐다볼 것 같은 묵직한 부동산 회사답지 않게, 주식 시장에서는 묘하게 다이내믹한 롤러코스터를 타며 투자자들의 심장을 쫄깃하게 만들기도 한다.

• 정치 테마주의 유혹: 2021년 서울시장 보궐선거 당시 오세훈 시장 테마주로 갑작스럽게 엮이면서 평소 천 원 밑에서 놀던 주가가 단숨에 2천 원대 위로 로켓을 쏜 적이 있다. 재건축이나 부동산 규제 완화 수혜를 볼 것이라는 막연한 기대감 때문이라지만, 정작 회사 본업의 펀더멘털보다는 테마성 바람을 타고 널뛰기를 한 셈이라 가치 투자를 지향하는 리츠 주주들 사이에서는 두고두고 회자되는 웃지 못할 촌극이다.

• 오너가 및 큰손 주주의 등장: 아주캐피탈 부사장 출신으로 금융과 부동산을 엮어내는 데 잔뼈가 굵은 이명식 대표이사가 지분 약 3퍼센트 대를 쥐고 조타수 역할을 하고 있다. 흥미로운 점은 최근 김철이라는 이름의 일반 큰손 주주가 장내에서 주식을 진공청소기처럼 쓸어 담으며 지분율을 7퍼센트 위로 끌어올려 단숨에 대표이사를 위협하는 주요 주주로 등극했다는 사실이다. 경영권 분쟁까지는 아니지만 시장의 흥미를 끌기엔 충분한 이벤트다.

• 최고경영자 고액 연봉 논란: 2024년에서 2025년 들어 고금리 여파로 주가는 900원대 동전주 늪에 빠져 빌빌거리고 소액주주들의 배당마저 깎이는 아픔을 겪었다. 하지만 정작 이명식 대표는 과거 에이제이빌딩 등 굵직한 빌딩 매각 차익에 따른 두둑한 성과급 등을 합쳐 8억 원 가까운 보수를 챙겨가면서 주주게시판을 뜨겁게 달궜다. 주주들은 배가 고픈데 선장만 배를 불린다는 따가운 눈총을 피하기 어려웠다.

최근 4개 분기가 반영된 2025년 연간 실적 공시를 열어보면, 겉보기에는 아주 화려한 축포가 터지며 완벽한 브이자 반등을 이뤄낸 것처럼 보인다.

• 화려한 2025년 성적표: 2026년 2월 초에 발표된 연결 기준 연간 매출액은 150억 원으로 전년 대비 약 24.8퍼센트 껑충 뛰어올랐고, 핵심 지표인 영업이익은 107억 원을 기록하며 무려 35.2퍼센트나 하늘로 날아올랐다. 당기순이익 역시 26.9퍼센트 증가하며 장부상으로는 그 어느 때보다 완벽한 우상향 성장 곡선을 그려내 투자자들의 이목을 집중시켰다.

• 화려함 뒤에 숨겨진 착시 효과: 영업이익이 이렇게 폭발적으로 늘어난 진짜 이유는 임차인들에게 월세를 갑자기 두 배로 받아서가 아니다. 케이탑리츠가 들고 있는 부산과 강남의 부동산들의 땅값과 건물값이 시장에서 재평가받으며 오르자, 여기서 발생한 투자부동산 공정가치 평가이익이 고스란히 매출로 잡혔기 때문이다. 즉, 지금 당장 현금으로 들어오지는 않는 장부상의 미실현이익이 실적을 하드캐리한 셈이다.

• 딜레마에 빠진 현금 흐름: 2023년에 덩치 큰 에이제이빌딩 같은 알짜 자산들을 차익을 남기고 팔아치우면서, 2024년과 2025년 초반까지는 실제 손에 쥐는 순수 임대료 수익 파이가 다소 쪼그라든 상태를 피할 수 없었다. 결국 장부상 우리 건물의 가치는 수백억 원 올랐다며 떵떵거릴 수 있지만, 당장 주주들에게 나눠줄 통장에 꽂히는 진짜 현금 흐름 자체는 오히려 약간 팍팍해진 묘한 딜레마 상황이다.

2025년과 2026년을 통과하는 현시점, 케이탑리츠의 주주토론방과 각종 투자 커뮤니티는 희망과 분노가 절반씩 뒤섞인 치열한 아수라장 그 자체다.

• 메말라가는 배당에 대한 거센 분노: 리츠 주식에 투자하는 사람들의 유일한 삶의 낙은 꼬박꼬박 꽂히는 배당금이다. 과거 한 주당 150원, 100원씩 시원하게 쏘던 배당금이 최근 68원 언저리까지 반토막 나며 쪼그라들자 주주들의 원성이 하늘을 찌르고 있다. 앞서 실적에서 자랑했던 자산가치 상승분은 회계상 미실현이익이라 배당 재원으로 빼서 쓸 수 없다는 얄미운 법적 한계 때문에, 결국 빛 좋은 개살구 아니냐는 뼈아픈 비판이 쏟아지며 최소 50퍼센트 이상의 배당 지급을 요구하는 목소리가 거세다.

• 꾹꾹 눌려있는 저평가 매력: 반대로 긍정론자들은 지금 주가가 지하 암반수를 뚫고 내려간 바닥이라며 강한 희망회로를 돌리고 있다. 당장 보유 중인 건물들을 시장에 내다 팔면 엄청난 현금 폭탄이 쏟아질 만큼 자산가치는 빵빵하게 부풀어 있는데, 주가는 여전히 900원대 동전주 수준이라 청산가치에도 못 미칠 만큼 기형적으로 싸다는 논리다.

• 부실채권 주워담기 신사업 기대감: 2025년부터는 고금리와 경기 침체로 시장에 쏟아져 나오는 부실채권 투자 쪽으로 신규 사업의 방향타를 꺾고 있다. 남들이 이자 부담에 헐떡이며 경매로 넘긴 알짜 건물들을 두둑한 현금알을 쥐고 있다가 줍줍해버리겠다는 야심 찬 전략이다. 침체기를 기회로 삼아 다시 한번 퀀텀점프를 보여줄 것이라는 장기 투자자들의 굳건한 믿음도 살아 숨 쉰다.

십 년이 훌쩍 넘는 험난한 상장 리츠 생존기를 거치며 케이탑리츠는 다양한 기업들과 때로는 손을 잡고 때로는 총칼 없는 전쟁을 치르며 끈끈한 인연을 맺어왔다.

• 무신사: 케이탑리츠의 멈춰가던 심장을 다시 뛰게 만든 일등 공신이자 최고의 파트너다. 과거 부산 서면의 쥬디스태화 빌딩 공실률이 무려 47퍼센트까지 치솟으며 최대의 골칫거리로 전락했을 때, 대한민국 대표 패션 플랫폼 무신사의 오프라인 매장인 무신사 스탠다드가 통 크게 입점 도장을 찍었다. 덕분에 단숨에 공실률을 제로로 만들어버리며 건물의 가치를 떡상시키는 마법을 부렸다.

• 에이제이그룹 및 다이와하우스공업: 이명식 대표의 친정이라 할 수 있는 에이제이네트웍스 등 계열사들은 회사가 어려울 때나 자금이 필요할 때 과거 유상증자에 흔쾌히 참여해 실탄을 쏴준 든든한 혈맹이다. 또한 일본의 초대형 부동산 디벨로퍼인 다이와하우스공업 역시 초기 시절 지분을 과감하게 투자하며 선진 부동산 관리 기법과 자금을 수혈해준 각별한 협력 관계로 기록되어 있다.

• 타 대형 상장 리츠들과의 다윗과 골리앗 경쟁: 에스케이리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠 등 이름만 들어도 알 만한 대기업이나 금융지주를 빵빵한 뒷배로 둔 대형 위탁관리리츠들과 주식 시장에서 피 튀기는 투자금 유치 경쟁을 벌이고 있다. 조 단위의 어마어마한 랜드마크 자산으로 덩치 싸움을 밀어붙이는 골리앗 리츠들 틈바구니에서, 케이탑리츠는 중소형 상권을 핀셋으로 타격해 수익률을 쥐어짜내는 다윗의 게릴라 전술로 자신만의 생존 구역을 사수하고 있다.