KB스타리츠

본격적인 비즈니스 모델은 부동산 간접투자 상품으로서 다수의 투자자들로부터 자금을 쓸어 모아 혼자서는 엄두도 못 낼 거대한 상업용 프라임 오피스를 매입하고, 여기서 발생하는 임대료 수익과 훗날 자산을 매각할 때 떨어지는 시세차익을 주주들에게 배당금 형태로 꼬박꼬박 돌려주는 확실하고 직관적인 구조를 영위한다.

• 주요 고객사(임차인) 측면에서는 신용도가 하늘을 찌르는 글로벌 우량 기업과 정부 기관을 핵심 고객으로 모시고 있다. 벨기에 연방정부 재무부, 영국에 자리 잡은 글로벌 IT 공룡 삼성전자 유럽총괄본부, 그리고 종로 한복판의 한국씨티은행 등이 이들의 물건을 빌려 쓰는 VVIP 세입자들이다. 이들은 한번 입주하면 최소 10년에서 20년씩 눌러앉는 장기 임차인들이라, 리츠 운영의 가장 큰 적인 공실로 인해 관리비만 갉아먹는 리스크를 원천적으로 차단해 주는 든든한 방패막이 역할을 한다.

• 주요 공급사(자산 매입처) 측면에서는 국내외 굵직한 부동산 디벨로퍼나 글로벌 자산운용사들과 거래를 트고 우량 프라임 오피스를 주로 공급받아 포트폴리오를 채운다. 상장 초기에는 덩치가 큰 해외 코어 자산 위주로 쇼핑 바구니를 채웠지만, 최근에는 환율 변동이나 유럽 부동산 시장 침체 리스크를 줄이기 위해 전략을 틀었다. 서울 여의도 파이낸스타워나 종로 씨티뱅크센터 같은 국내 핵심 권역의 프라임 오피스를 우선적으로 공급받아 자산의 무게중심을 국내로 옮겨오는 체질 개선 작업에 집중하고 있다.

자본주의의 꽃이라는 상업용 부동산 중에서도 핵심 입지의 알짜배기 랜드마크만 골라 담는 것을 목표로 삼고 있다. 상장 초기에는 글로벌 리츠라는 타이틀에 걸맞게 유럽의 굵직한 오피스 빌딩을 주력으로 내세웠으나, 최근에는 국내 우량 오피스로 외연을 확장하며 포트폴리오의 안정성을 높이는 중이다.

• 벨기에 노스갤럭시타워(North Galaxy Towers): 브뤼셀의 핵심 비즈니스 구역에 떡하니 버티고 있는 거대한 쌍둥이 빌딩이다. 벨기에 건물관리청을 통해 연방정부 재무부가 통째로 빌려 쓰고 있어서, 사실상 벨기에 국가가 부도나지 않는 한 월세가 밀릴 걱정이 전혀 없는 철밥통 자산이다. 임대료가 물가 상승률에 연동되어 오르는 구조라 인플레이션 방어 효과도 쏠쏠하다.

• 영국 삼성유럽HQ(Samsung Europe HQ): 런던 외곽의 처트시라는 지역에 위치한 대형 캠퍼스형 오피스 단지다. 이름에서 알 수 있듯 대한민국이 낳은 글로벌 기업 삼성전자 유럽총괄본부가 20년 장기 임대차 계약을 맺고 단독으로 사용 중이다. 초우량 기업의 간판이 걸려 있다는 것만으로도 자산의 매력도를 대폭 끌어올려 준다.

• 한국 씨티뱅크센터 및 프라임 오피스: 서울 종로구에 위치한 씨티뱅크센터를 신규 편입하며 본격적으로 국내 자산으로 눈을 돌렸다. 한국씨티은행이 준공 때부터 지금까지 쭉 사용하고 있어 현금흐름이 안정적이다. 최근에는 여의도파이낸스타워 등 서울 핵심 권역의 대형 오피스를 추가 편입하기 위해 유상증자를 단행하는 등 덩치 불리기에 한창이다.

대한민국 리딩금융그룹을 자처하는 KB금융그룹의 전폭적인 지원과 네트워크를 등에 업고 2022년 10월 유가증권시장에 화려하게 데뷔했다. 하지만 데뷔 타이밍이 하필이면 전 세계 중앙은행들이 물가를 잡겠다며 금리를 미친 듯이 올리던 시기와 겹치는 바람에 꽤나 매운맛의 신고식을 치러야 했다.

• 상장 초기에는 킹달러 현상과 고금리 폭탄을 정통으로 맞아 리츠 시장 전체의 투자 심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 리츠는 특성상 은행 빚을 내서 건물을 사고 임대료를 받아 이자를 갚은 뒤 남은 돈을 주주에게 주는데, 이자가 껑충 뛰니 배당 여력에 대한 우려가 커지며 주가가 공모가인 5,000원을 크게 밑도는 굴욕의 터널을 지나야만 했다.

• 여담으로 배당 주기가 1월과 7월을 결산기로 삼는 반기 배당 구조를 채택하고 있다. 주주들 입장에서는 한여름과 한겨울에 쏠쏠한 현금흐름을 창출하는 보너스 파이프라인 역할을 하지만, 최근 리츠 업계에 분기 배당 트렌드가 거세게 불어닥치면서 배당 주기를 더 쪼개달라는 주주들의 다양한 요구가 게시판을 뜨겁게 달구는 편이다.

• 최대주주인 KB금융그룹과의 관계도 꽤나 흥미로운 관전 포인트다. 그룹의 빵빵한 신용도 덕분에 회사채를 발행하거나 자금을 조달할 때는 남들보다 유리한 금리를 적용받는 혜택을 톡톡히 누린다. 그러나 주가가 3,000원대 늪에서 횡보할 때마다 소액주주들은 KB 측이 앞장서서 지분을 쓸어 담아 책임 경영의 의지를 보여달라며 원성을 쏟아내는 애증의 그림이 반복되고 있다.

최근 4개 분기(2024년 상반기부터 2025년 초반까지)의 실적 흐름과 기업 공시 데이터를 종합해보면, 고금리라는 혹독한 겨울을 버텨내며 어떻게든 주주들을 위한 배당 재원을 쥐어짜 내려는 눈물겨운 사투의 흔적이 역력하게 드러난다.

• 2024년 상반기(제4기): 보유 중인 글로벌 핵심 자산들에서 발생하는 임대료 수입이 우호적인 환율 효과와 물가 연동 임대료 인상 조항 덕분에 꽤 쏠쏠하게 유입되었다. 다만 과거에 빌렸던 싼 이자의 차입금 만기가 도래하면서, 비싼 이자로 돈을 다시 빌려야 하는 리파이낸싱 압박 탓에 실질적인 영업이익률을 방어하는 데에는 진땀을 뺄 수밖에 없었다.

• 2024년 하반기(제5기): 신규 국내 자산인 종로 씨티뱅크센터의 편입 효과가 온전히 재무제표에 반영되면서 외형적인 매출 파이는 눈에 띄게 커졌다. 하지만 여전히 높은 금리를 유지하는 차입금 이자 비용의 묵직한 압박을 피하지 못해, 당기순이익의 폭발적인 퀀텀 점프를 기대했던 증권가와 시장의 높은 눈높이를 완벽하게 채워주지는 못했다.

• 2025년 상반기(제6기): 전체적인 매출액과 당기순이익 지표 자체는 전년 동기 대비 증가세를 유지하며 나름 선방하는 모습을 보였다. 그러나 영업비용의 꾸준한 증가와 더불어 해외 부동산 시장 침체에 따른 일부 자산의 평가손실 우려가 장부에 반영되면서 수익성 지표가 다소 둔화되는 아쉬움을 남겼고, 이는 곧 주가 하방 압력으로 작용했다.

• 2025년 하반기 이후 전망: 마침내 글로벌 금리 인하 사이클 진입에 대한 기대감이 커지면서 실적 턴어라운드의 핵심 열쇠가 쥐어졌다. 이자 비용 부담이 줄어들면 곧장 배당 여력이 커지기 때문이다. 이를 위해 2026년 2월 대규모 유상증자를 단행하여 비싼 빚을 조기에 갚고 재무 건전성을 끌어올려 장기적인 배당 체력을 튼튼하게 다지는 작업에 사활을 걸고 있다.

2025년 하반기를 거쳐 2026년 2월 현재에 이르기까지, 포털 종목 토론방과 증권사 리포트에서는 향후 주가 향방과 배당 컷(삭감) 여부를 두고 피 튀기는 갑론을박이 매일같이 벌어지고 있다.

• 기대되는 부분: 2026년 2월 전격 발표된 약 4,935만 주 규모의 대규모 유상증자를 긍정적이고 전략적인 묘수로 해석하는 시각이 굳건히 존재한다. 비록 단기적으로는 기존 주주들의 지분 가치가 희석되는 뼈아픈 고통이 따르겠지만, 조달한 막대한 자금으로 악성 고금리 부채를 털어내고 여의도파이낸스타워 등 국내 코어 우량 자산을 새로 편입해 포트폴리오를 다각화하면 리스크가 분산되어 장기적인 생존력이 훨씬 강해질 것이라는 긍정론이다. 금리 인하의 훈풍이 불면 수익성이 개선될 것이란 희망 회로도 맹렬히 돌아가고 있다.

• 우려되는 부분: 당장의 내 지갑에서 나갈 배당금 삭감 공포가 주주들을 밤잠 설치게 만들고 있다. 발행 주식 수가 대폭 늘어나면서 기존에 2025년 기준 주당 350원 수준을 자랑하던 달콤한 배당금(DPS)이 물리적으로 유지될 수 있겠냐는 불안감이 극에 달한 상태다. 이로 인해 실망한 외국인과 기관 투자자들의 매도 폭탄이 쏟아지며 주가가 3,000원대 초반까지 속절없이 밀리는 등 유동성 리스크를 경계하는 목소리가 높다.

• 핵심 불확실성 리스크: 덩치가 가장 큰 핵심 자산 중 하나인 벨기에 갤럭시타워 임차인의 향후 임대차 계약 연장 여부가 여전히 짙은 안갯속에 갇혀 있다. 여기에 더해 추락하는 주가를 방어하기 위해 앵커 투자자인 KB금융그룹이 등판해 지분을 적극적으로 매입해 주기를 바라는 소액주주들의 요구가 빗발치고 있으나, 아직 뚜렷하고 파격적인 액션이 보이지 않아 시장의 피로도와 원망이 점점 쌓여가는 형국이다.

부동산을 굴려 먹고사는 리츠의 비즈니스 특성상 무인도에서 혼자 생존할 수는 없으며, 든든한 스폰서, 돈줄을 쥐고 있는 임차인, 밥그릇을 다투는 경쟁사 등 다양한 주체들과 거미줄처럼 촘촘한 이해관계로 얽혀 있는 생태계를 형성하고 있다.

• KB금융그룹: kb스타리츠를 낳고 기른 절대적인 앵커 투자자이자 영원한 정신적, 물질적 스폰서다. 자금을 조달할 때 KB국민은행이나 KB증권 등 그룹 내 빵빵한 계열사들의 든든한 지원 사격과 캡티브 마켓(전속 시장) 혜택을 톡톡히 누릴 수 있어 최고의 뒷배가 되어준다. 다만 주가가 지지부진하게 흘러내릴 때마다 주주들로부터 방관하지 말고 책임지라는 십자포화를 온몸으로 맞아야 하는 숙명적인 애증의 관계를 질기게 이어가고 있다.

• 삼성전자: 영국 처트시에 위치한 대형 오피스 빌딩인 삼성유럽HQ의 유일무이한 100% 임차인이다. 무려 20년이라는 긴 세월 동안 꼬박꼬박 막대한 월세를 내주기로 약속한 덕분에, 리츠 입장에서는 초우량 글로벌 고객을 모시고 안정적인 현금흐름을 진공청소기처럼 빨아들이는 완벽한 윈윈(Win-Win) 공생 관계를 맺고 있다.

• 벨기에 연방정부 건물관리청(Régie des Bâtiments): 벨기에 노스갤럭시타워를 임차해 사용하는 사실상의 국가 기관이다. 국가 예산으로 임대료를 칼같이 지급하기 때문에 돈을 떼일 염려가 전혀 없는 지상 최고의 파트너다. 하지만 다가오는 임대차 계약 갱신 시점에서는 재계약의 칼자루를 쥐고 있는 절대적인 갑(甲)의 위치에 서게 될 수도 있는 긴장감 넘치는 미묘한 관계다.

• 한화리츠 및 국내 상장 리츠 진영: 주식 시장에서 배당을 노리는 투자자들의 한정된 지갑을 열기 위해 매일같이 피 튀기게 경쟁하는 라이벌들이다. 한화리츠, 신한알파리츠, SK리츠 등 쟁쟁한 대기업과 금융지주의 간판을 단 경쟁사들이 각자의 프라임 오피스와 상업용 자산을 뽐내며 0.1%의 배당률이라도 더 주기 위해 전쟁을 치르고 있어 한시도 긴장을 늦출 수 없는 살벌한 경쟁 관계에 놓여 있다.