NH프라임리츠

핵심 사업 구조: 건물을 직접 매입해 등기를 치고 소유하는 일반적인 실물 리츠와 달리, 다른 자산운용사나 신탁사가 운용하는 부동산 펀드와 리츠의 수익증권 또는 종류주를 사들이는 재간접 리츠 형태를 띤다. 실물 거래 시 필연적으로 발생하는 막대한 취득세를 아낄 수 있는 셰어딜 방식의 이점을 적극적으로 활용해 비용 효율성을 극대화하는 구조를 갖추고 있다.

수익 창출 원리: 서울 핵심 권역의 우량 오피스 빌딩에서 꾸준히 발생하는 임대료 수입을 바탕으로 정기적인 배당을 지급한다. 이보다 더 중요한 핵심 수익원은 펀드 만기나 자산 매각 시점에 발생하는 자본 차익이다. 이를 주주들에게 특별배당 형태로 시원하게 환원하거나, 새로운 우량 자산에 재투자하는 캐피탈 리사이클링 전략을 구사해 포트폴리오의 선순환을 만들어낸다.

고객 및 협력사: 입주해 있는 삼성그룹 계열사, 대형 로펌, IT 기업 등 초우량 대기업들이 사실상 임대료를 내어주는 든든한 핵심 고객사다. 반면, 건물을 직접 관리하고 펀드를 운용하는 코람코자산신탁, KB부동산신탁, ARA자산운용 등 대형 운용사들은 펀드를 함께 굴려가며 수익을 창출해 내는 핵심 협력사 겸 공급사 역할을 충실히 수행하고 있다.

원년 멤버들의 성공적인 졸업: 상장 당시 야심 차게 편입했던 4대 오피스 자산들이 시간이 흐르며 차례로 큰 수익을 안겨주고 매각되었다. 2023년 잠실 삼성SDS타워를 시작으로, 2024년 강남역 랜드마크인 삼성물산 서초사옥 매각 과정에서 짭짤한 차익을 남기며 시장의 이목을 단숨에 집중시켰다.

강남N타워와 서울스퀘어: 2025년에는 가상자산 거래소 빗썸이 테헤란로의 강남N타워를 매입하기로 결정하면서, 투자 원금 대비 수익률 50%에 달하는 훌륭한 성과를 거두었다. 현재 포트폴리오 내에서 가장 덩치가 큰 핵심 자산인 서울역 앞 서울스퀘어 역시 한국투자리얼에셋운용과 매각 업무협약을 체결하고 2026년 초 엑시트를 앞두고 있어 연속 홈런을 치고 있다.

신규 자산 편입: 기존 자산을 팔아치워 현금을 확보했다고 해서 가만히 놀고 있지 않는다. 2025년 하반기 회수한 원금을 활용해 광화문 센터포인트, 을지로 시그니쳐타워, 판교 테크원 등 알짜배기 신축 오피스의 우선주에 과감한 재투자를 단행했다. 주주들에게 손을 벌리는 유상증자 없이 원금을 굴려 포트폴리오를 전면 물갈이하는 데 완벽히 성공했다.

전설의 상장일 상한가: 2019년 11월 일반청약 당시 저금리 기조와 부동산 간접투자 열풍을 타고 무려 7조 7천억 원이라는 막대한 증거금을 끌어모으며 317대 1의 경쟁률을 기록했다. 상장 첫날에는 리츠 역사상 최초로 가격제한폭까지 주가가 치솟는 기염을 토하며 화려하게 데뷔했고, 공모주 투자자들에게 쏠쏠한 단기 수익을 안겨주었다.

조용한 배당왕의 탄생: 상장 직후 시장에서는 덩치가 작고 재간접 리츠라는 태생적 한계 때문에 성장성이 부족하다며 저평가받는 설움을 겪었다. 하지만 2024년부터 매년 자산 매각이 성사되며 터지는 대규모 특별배당 덕분에 조용한 배당왕이라는 영광스러운 별명을 얻었다. 시가배당률이 10%를 훌쩍 넘기며 공모가 언저리를 꿋꿋하게 방어하는 저력을 보여준다.

해외 진출의 쓴맛과 전화위복: 2020년에는 뉴욕과 파리 등 해외 핵심 권역의 프라임 빌딩을 자산으로 편입하려다 주주총회에서 수익성 우려로 반대표를 맞고 무산된 흑역사가 존재한다. 결과적으로 코로나19 사태 이후 재택근무 확산으로 해외 상업용 부동산 시장이 처참하게 무너진 것을 감안하면, 이때의 주주 반대가 그야말로 회사를 살린 신의 한 수가 되었다.

배당수익률 고공행진: 2024년 결산 기준으로 600원대 중반의 압도적인 주당 배당금을 지급한 데 이어, 2025년 11월 결산에서도 특별배당을 얹어 주당 518원의 배당을 결의해 2026년 2월 지급을 앞두고 있다. 주가 대비 배당수익률이 11%를 가볍게 상회하며, 타 상장 리츠들의 평균적인 배당수익률을 두 배 가까이 뛰어넘는 압도적인 퍼포먼스를 보여준다.

금리 하락의 꿀맛 수혜: 2024년 하반기부터 2025년 연말까지 리츠 차입금리의 기준이 되는 CD금리가 3.39%에서 2.81% 수준으로 뚜렷한 하락 곡선을 그렸다. 이는 펀드 내 차입금에 대한 막대한 이자 비용을 대폭 줄여주는 효과를 가져와, 기초자산에서 들어오는 임대료 수입이 고스란히 순이익 증가로 직결되는 매우 우호적인 실적 환경을 조성했다.

굳건한 펀더멘탈: 재간접 구조 특성상 매출 규모 자체를 키우기보다는 들어오는 배당수익과 나가는 이자 비용의 관리가 실적의 핵심이다. 최근 4개 분기 동안 편입된 기초자산들의 평균 임대율은 94% 이상을 굳건히 유지하며 공실 리스크를 차단했다. 여기에 강남N타워 매각 차익이 실적에 더해지면서 재무제표상 확실한 현금 흐름으로 증명되었다.

3년 연속 특별배당 축제 기대감: 현재 주주들의 가장 큰 기대 요소는 단연 포트폴리오의 핵심인 서울스퀘어 매각 건이다. 2024년, 2025년에 이어 2026년까지 3년 연속 특별배당이라는 리츠 업계 전무후무한 대기록을 세울 것이 확실시되면서, 변동성이 크고 찬 바람 부는 증시 환경 속에서도 주주들에게 든든한 현금 창출구 역할을 해줄 것으로 굳게 믿고 있다.

유상증자 공포 없는 청정 구역: 2024년과 2025년 국내 리츠 시장을 강타했던 주가 폭락 사태의 주된 원인은 신규 자산을 편입하기 위해 단행한 대규모 유상증자 물량 폭탄이었다. 그러나 이 종목은 기존 자산을 비싸게 판 원금을 회수해 새 자산을 사들이는 방식을 고수하기 때문에, 주식 수가 늘어나 주주 가치가 희석될 걱정이 없다는 점이 강력한 매력 포인트다.

재간접 리츠의 태생적 한계 우려: 호재가 넘쳐남에도 불구하고, 재간접 리츠 특유의 이중 수수료 문제와 소수 지분권자로서 겪는 의사결정의 한계는 여전한 걱정거리로 남아있다. 내 맘대로 자산을 매각하거나 리모델링할 수 없고 운용을 타사에 전적으로 의존해야 하며, 새롭게 편입한 자산들이 과거 자산들만큼 향후 폭발적인 매각 차익을 내줄 수 있을지 의문을 품는 시선도 존재한다.

NH농협금융그룹 계열사: 든든한 스폰서이자 자산 운용을 총괄하는 모기업이다. 같은 지붕 아래에 실물 부동산을 직접 편입해 운용하는 NH올원리츠가 형제격으로 존재하며, 농협금융그룹 차원의 탄탄한 신용도와 막강한 자금 조달 능력을 십분 공유하며 안정적인 운영 기반을 다지고 있다.

코람코, KB, ARA 등 타 운용사: 투자한 펀드를 일선에서 직접 굴리는 실질적인 자산운용 파트너들이다. 코람코자산신탁은 서초 사옥 매각으로, KB부동산신탁은 강남N타워 매각으로 짭짤한 수익을 안겨준 훌륭한 조력자다. ARA자산운용 역시 서울스퀘어를 꼼꼼히 관리하며 마지막 피날레를 준비하고 있다.

이지스밸류플러스리츠: 시장에서 가장 자주 비교 선상에 오르는 재간접 리츠 라이벌이다. 이지스밸류는 자사가 직접 만든 펀드에 주로 투자하고 데이터센터 등 다양한 섹터를 넘나드는 반면, 이 회사는 철저히 타사 펀드에 투자하며 오로지 프라임 오피스 한 우물만 판다는 점에서 뚜렷한 전략적 차이를 보인다.

빗썸과 한국투자리얼에셋운용: 최근 활발하게 진행된 자산 엑시트 과정에서 전면에 등장한 핵심 거래 상대방들이다. 가상자산 거래소 빗썸은 강남N타워를 사들이며 특별배당의 일등 공신으로 등극했고, 한국투자리얼에셋은 서울스퀘어의 유력한 매수자로 등장해 2026년 실적의 마침표를 찍어줄 핵심 키맨으로 활약 중이다.