이지스레지던스리츠

주로 우량 주거용 부동산의 지분 증권을 매입한 뒤, 여기서 매달 발생하는 꼬박꼬박한 임대료 수익을 모아 수수료를 떼고 주주들에게 배당으로 꽂아주는 직관적인 수익 구조를 가진다. 주요 공급사는 주거 자산을 개발하거나 리모델링하는 대형 건설사 및 시행사이며, 핵심 고객사는 해당 건물에 매월 월세를 내고 거주하는 일반 세입자, 1인 가구 직장인, 그리고 미국 대학교 재학생들이다.

포트폴리오의 척추 역할을 하는 핵심 자산은 5,600세대가 훌쩍 넘는 매머드급 대단지인 인천 더샵 부평센트럴시티의 민간임대분이다. 여기에 판교 제2테크노밸리의 청년 직장인들을 홀리는 감각적인 코리빙 하우스 디어스 판교, 힙스터들의 성지 홍대에 위치한 누디트 홍대 등 트렌디한 도심형 공유주거 자산들을 전략적으로 섞어 월세 파이프라인을 튼튼하게 다각화했다.

바다 건너 미국 땅에서도 쏠쏠하게 월세를 걷어 들이고 있다. 뉴욕주 브루클린에 위치한 초대형 멀티패밀리 단지 스프링 크릭 타워와 일리노이 대학교 어바나-샴페인 캠퍼스 바로 앞에 위치한 노른자위 학생 기숙사 일라이나이 타워를 펀드를 통해 편입하여, 달러 베이스의 안정적인 해외 임대 수익까지 창출하는 중이다.

2025년 초반, 상장 리츠의 꽃이라 불리는 자산 매입, 운용, 매각의 전체 사이클을 처음으로 완주하며 시장의 기립 박수를 받았다. 팬데믹 시절 실적이 저조했던 명동의 낡은 아스토리아 호텔을 헐값에 주워 코리빙 하우스 디어스 명동으로 리모델링한 뒤 성공적으로 매각을 완료했다. 무려 8.5%라는 쏠쏠한 내부투자수익률을 달성하며 주주들의 입꼬리를 한껏 올라가게 만들었다.

고금리 시대에는 리츠들이 이자 내느라 허리가 휘어지는 것이 보통이지만, 이지스레지던스리츠는 2025년 3월 A- 신용등급 상장리츠 최초로 연 4.7%대 회사채 조달에 성공하며 자본 조달의 마술을 보여줬다. 단기 자금인 3개월물 전단채도 4.3%에 찍어내며 가중평균 차입금리를 기존 3.28%에서 3.1%대까지 뚝뚝 떨어뜨리고 있다. 빚 갚는 부담이 줄어드니 배당 여력은 자연스럽게 펌핑되는 선순환 구조에 올라탔다.

주거용 부동산 임대업이라는 묵직한 비즈니스 모델 덕분에 실적의 변동성이 작고 꾸준하다. 리츠의 특성상 1년에 두 번, 6월과 12월을 기준으로 반기 결산하여 실적을 발표한다. 최근 2025년 하반기 잠정 실적 공시 데이터에 따르면 당기순이익이 전년 대비 무려 244% 폭발적으로 증가했고, 매출액 역시 근 40% 상승하는 기염을 토했다. 이는 편입된 주거 자산들의 높은 임대율 방어와 더불어 디어스 명동 자산 매각에 따른 일회성 차익이 크게 반영된 결과로 분석된다.

배당금은 리츠 투자자들의 생명줄이자 존재 이유인데, 이지스레지던스리츠는 2024년부터 2026년까지 연간 주당 300원의 넉넉한 배당을 타겟으로 삼고 이를 착실히 지켜나가고 있다. 인천 부평 자산의 평가이익을 조기에 수익으로 실현하는 영리한 방식을 통해 배당금을 기존 대비 13%나 인상한 상태를 유지 중이다. 2025년 하반기 지급 기준 배당수익률은 주가 대비 7.7% 수준을 기록하며, 변동성이 극심한 주식 시장에서 든든한 국밥 같은 방어주 역할을 톡톡히 수행했다.

주주들의 가장 큰 기대 포인트는 금리 인하 사이클 진입에 따른 이자 비용 절감이다. 최근 회사채 금리 하락 훈풍을 타고 성공적인 리파이낸싱을 이어가고 있어, 이자 비용이 절감된 만큼 배당금 잔치로 이어질 수 있다는 희망회로가 맹렬히 돌아가고 있다. 또한 미국 대학 기숙사 시장이 만성적인 공급 부족으로 임대료가 수직 상승하고 있어, 일라이나이 타워 등 해외 기숙사 자산에서 창출되는 달러 수익에 대한 기대감도 한껏 달아오른 상태다.

반면 우려 섞인 시선도 분명히 존재한다. 포트폴리오에서 가장 덩치가 큰 자산인 더샵 부평센트럴시티의 아파트 실거래가가 2022년 고점 이후 뚜렷한 상승 반전을 보이지 못하고 박스권에 갇혀 있어, 폭발적인 자산 가치 상승을 기대하기는 다소 김이 샌 상황이다. 여기에 코리빙 시장 자체가 아직 국내에서는 완벽히 성숙하지 않아, 향후 정부의 대규모 청년 공공임대주택 융단폭격 정책이 겹칠 경우 저렴한 대체재 증가로 인해 임차인 모집과 임대료 인상에 타격을 입을 수 있다는 불안감도 상존한다.

이지스자산운용: 이지스레지던스리츠의 창조주이자 든든한 본체다. 국내 1위 부동산 자산운용사의 막강한 정보력과 자금력을 살려 우량 주거 자산을 쏙쏙 골라내 리츠에 먹여주는 어미 새 역할을 톡톡히 하고 있다. 운용 과정에서의 든든한 뒷배경이 되어준다.

포스코이앤씨: 핵심 자산인 부평센트럴시티를 영혼을 갈아 지어 올린 대형 시공사다. 이 매머드급 단지 하나로 리츠 전체 덩치의 절반 이상을 거뜬히 떠받치고 있으니 떼려야 뗄 수 없는 끈적한 혈맹 관계라 할 수 있다. 포스코의 브랜드 파워가 임차인 모집에 큰 기여를 하고 있다.

코람코라이프인프라리츠: 주유소 자산을 굴리는 리츠로 시작했으나 최근 노른자위 주유소를 부수고 코리빙 하우스를 짓겠다며 이지스레지던스리츠의 안방인 주거 섹터를 호시탐탐 노리는 매서운 경쟁자다. 아직은 이지스가 주거 운용 경험에서 한 수 위지만 방심할 수 없는 상대다.