코람코라이프인프라리츠

기본적으로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상업용 부동산을 매입하고, 여기서 매월 발생하는 임대 수익과 자산 매각 시 발생하는 차익을 주주들에게 정기적인 배당금으로 돌려주는 전형적인 위탁관리 리츠 구조를 취하고 있다. 하지만 단순히 건물을 사두고 가만히 앉아 월세만 꼬박꼬박 챙기는 수동적인 방식에서 완전히 벗어나, 입지가 좋은 낡은 자산은 직접 철거하고 트렌드에 맞는 새로운 건물을 지어 자산 가치를 획기적으로 끌어올리는 적극적인 밸류애드 전략을 비즈니스의 핵심 무기로 삼아 수익률을 방어한다.

부동산 임대업 특성상 회사의 고객사는 곧 건물을 빌려 쓰는 우량 임차인을 의미한다. 최대 고객사는 전국 140여 개 주유소를 통째로 장기 책임 임차해 영업 중인 HD현대오일뱅크다. 여기에 인천 남청라 물류센터 등을 거점으로 빌려 쓰는 쿠팡과 마켓컬리, 대형 가전 매장 자리를 꿰찬 삼성전자와 LG전자, 대로변 드라이브스루 매장에 입점한 맥도날드와 폴바셋 등 이름만 들어도 든든한 국내외 대기업들이 매월 안정적인 임대료를 지불하는 핵심 우량 고객사로 굳건하게 자리 잡고 있다.

부동산을 공급받거나 운영 전략을 함께 짜는 파트너사들도 중요한 비즈니스 생태계의 축을 담당한다. 기초자산인 180여 개의 주유소를 상장 초기에 한꺼번에 넘겨준 곳은 SK네트웍스이며, 현재 실질적인 자산 운용과 포트폴리오 매매 전략을 진두지휘하는 곳은 자산관리회사인 코람코자산신탁이다. 또한 잉여 주유소 부지에 전기차 충전 인프라를 구축할 때는 LS이링크와 끈끈하게 손을 잡는 등 공간의 활용도를 극대화하고 미래 수요에 대비하기 위해 다양한 산업군의 전문 기업들과 전방위적인 제휴 네트워크를 맺고 있다.

2020년 8월 유가증권시장에 처음 데뷔할 때만 해도 포트폴리오 매출의 100%가 전국 각지의 주유소에서 창출되는 전형적인 에너지 기반 특수 목적 리츠였다. 하지만 글로벌 전기차 시대가 성큼 다가오면서 전통적인 내연기관 기름만 팔아서는 장기적인 생존과 성장이 불가능하다는 것을 그 누구보다 빠르게 직감했고, 2023년 9월 사명에서 에너지라는 단어를 과감하게 떼어내고 라이프인프라로 간판을 바꿔 달며 대대적인 체질 개선과 뼈를 깎는 사업 구조 개편을 공식적으로 선언했다.

사명 변경은 투자자들을 달래기 위한 단순한 퍼포먼스가 아니었다. 장사가 예전 같지 않은 지방의 낡은 비핵심 주유소들은 줄줄이 매각해서 두둑한 현금을 챙기고, 도심지 알짜 부지에 위치한 주유소는 포크레인으로 시원하게 밀어버린 뒤 폴바셋 드라이브스루 매장이나 1인 가구를 위한 코리빙하우스, 중소형 부티크 호텔로 마개조하는 작업에 연달아 착수했다. 기존 부동산의 용도를 아예 밑바닥부터 바꿔버리면서 평당 임대 수익률을 극대화하는 부동산 마법을 부린 셈이다.

최근의 거침없는 행보를 보면 아시아 최초 주유소 리츠라는 과거의 타이틀이 완전히 무색할 정도다. 서울 홍대와 인천 구월동 일대의 아늑호텔, 관악구의 CS프리미어호텔 등 숙박 시설을 연달아 사들이고, 서초 마제스타시티타워 1이나 강남역 DF타워 같은 랜드마크 프라임급 오피스의 우선주 지분까지 포트폴리오에 공격적으로 쓸어 담았다. 그 결과 상장 초기 100%에 달했던 주유소 매출 비중은 절반 이하로 뚝 떨어졌고, 물류센터와 리테일 비중이 쑥쑥 올라오며 진정한 생활 인프라 플랫폼으로 환골탈태했다.

이 회사를 시장에서 돋보이게 만드는 절대 빼놓을 수 없는 강력한 매력 포인트가 바로 쏠쏠하고 화끈한 현금 배당금이다. 비핵심 주유소를 매각해서 남긴 짭짤한 시세 차익을 회사의 내부 곳간에 묵혀두지 않고 주주들의 증권 계좌로 아낌없이 쏴주는 것으로 여의도에서 명성이 자자하다. 2021년 하반기에는 무려 17개의 지방 주유소를 한꺼번에 처분한 뒤 정기 배당금의 두 배에 육박하는 폭탄 배당을 안겨주며 시장의 환호를 받았고, 덕분에 당시 주가가 단숨에 7천 원대까지 치솟는 기염을 토하기도 했다.

2024년 말에도 강원도 신철원주유소, 경기도 목감주유소 등 6곳의 알짜 자산을 성공적으로 처분한 뒤, 여기서 발생한 막대한 매각 대금 전액을 여지없이 특별배당으로 돌려버리는 뚝심을 보여줬다. 당시 주가 기준으로 연 환산 배당률이 무려 11%에 달하는 경이로운 두 자릿수 배당을 기록하며, 주주들 사이에서는 주유소 하나 팔릴 때마다 온 가족이 모여 한우 소고기를 사 먹는다는 행복한 우스갯소리가 나올 정도로 배당 수익률 방어력이 타의 추종을 불허한다.

2025년에는 주주 친화 정책의 끝판왕 격인 선배당 정책까지 글로벌 상장 리츠 시장의 스탠더드에 맞춰 전격적으로 도입했다. 과거에는 배당금을 정확히 얼마 줄지 모르는 깜깜이 상태에서 일단 주식을 들고 있어야 하는 낡은 관행이 팽배했으나, 이제는 운용사가 당기 배당금을 명확히 확정 공시한 뒤에 투자자가 주식을 매입할 수 있도록 내부 정관과 제도를 완전히 뜯어고쳤다. 확정된 배당 수익을 눈으로 미리 확인하고 들어갈 수 있게 되면서 연기금 같은 기관은 물론 일반 배당족들의 열렬한 지지를 받고 있다.

이 상장 리츠는 매년 5월과 11월을 기준으로 1년에 두 번 회계장부를 마감하는 다소 독특한 재무 결산 캘린더를 가지고 있다. 2024년 상반기인 제8기와 하반기인 제9기 내내 살인적인 고금리 여파로 국내 상업용 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었음에도 불구하고, 대대적인 자산 재평가를 단행해 기초 자산 가치를 상장 당시 장부가 대비 무려 34%나 훌쩍 뛴 1조 7천억 원으로 공식 인정받으며 어떠한 위기에도 흔들리지 않는 든든한 장부상 기초 체력을 시장에 과시했다.

상장 이후 최대의 자금줄 고비로 꼽혔던 대규모 담보대출 리파이낸싱도 2024년 말에서 2025년 초에 걸쳐 성공적으로 방어해 냈다. 초저금리 시절에 싼값으로 끌어다 쓴 돈의 만기가 한꺼번에 돌아오면서 거대한 이자 폭탄을 맞을 것이란 시장의 공포 섞인 시선이 컸지만, 한껏 높아진 자산 가치 상승분을 무기 삼아 금융권과의 협상에서 대출 금리 인상 폭을 1%포인트 내외로 부드럽게 틀어막으며 타 상장 리츠들 대비 이자 비용 타격을 최소화하는 훌륭한 위기관리 능력을 어김없이 증명했다.

2024년 하반기 제9기 결산에서는 6개 주유소 자산 매각을 깔끔하게 클로징하며 막대한 잉여 현금을 창출해 특별배당 재원을 넉넉히 마련하는 성과를 거뒀다. 2025년 상반기 제10기 실적 전망 역시 매우 쾌청한 상태를 유지 중이다. 기초적인 임대 수익만으로도 목표 배당을 가뿐히 방어하는 운영자금흐름 커버리지를 1.0배 수준으로 탄탄하게 유지하고 있으며, 사측은 2027년까지 주당 328원의 연간 배당금을 거뜬히 지급할 수 있는 현금 재원을 이미 창고에 꽉꽉 쌓아두었다고 호기롭게 선언했다.

주주들을 가장 설레게 만드는 최고의 기대 포인트는 바로 거침없는 임대료 상승 사이클의 본격적인 도래다. 전체 자산에서 덩치가 가장 큰 주유소와 대형 물류센터의 장기 임대 계약이 2025년 중순을 기점으로 6년 차에 접어들면서, 매년 1.5%씩 월세가 고정적으로 꼬박꼬박 오르는 마법의 스위치가 켜지게 된다. 여기에 다이소나 숙박용 호텔 등 매출 연동형 임대료를 적용받는 리테일 자산들의 폭발적인 실적 개선까지 더해지면 리츠의 기초 현금 창출력 자체가 한 단계 레벨업 될 것이라는 긍정적인 전망이 지배적이다.

글로벌 스탠더드를 충실히 따르는 선배당 정책의 전격 도입과 쉴 새 없이 이어지는 포트폴리오 리밸런싱에 대한 시장의 굳건한 신뢰도 주가를 떠받치는 강력한 원동력이다. 임대 수익성이 떨어지는 비핵심 자산을 쿠시먼앤드웨이크필드 같은 글로벌 부동산 자문사를 통해 꾸준히 제값에 비싸게 팔아치우고, 그 돈으로 다시 주주에게 화끈한 배당을 주거나 알짜 신규 자산을 사들이는 선순환 구조가 완전히 정착되었다는 호평을 받으며 장기 가치 투자자들의 엉덩이를 한층 무겁게 만들고 있다.

하지만 이런 장밋빛 전망 이면에는 결코 무시할 수 없는 묵직한 우려의 시선도 항시 존재한다. 자산 비중을 상장 초기보다 절반 수준으로 뼈를 깎으며 줄였다고는 하나, 여전히 전체 포트폴리오의 40% 이상이 낡은 주유소 인프라에 묶여 있다는 구조적 아킬레스건 때문이다. 최근 전기차 시장이 잠시 숨 고르기를 하는 캐즘 국면에 들어섰다고는 하지만, 장기적이고 거시적인 관점에서 내연기관차가 시장에서 퇴출당하면 주유소 부지의 근본적인 가치가 흔들릴 수밖에 없다는 점이 주가의 발목을 잡는 만성적인 리스크 요인으로 꼽힌다.

HD현대오일뱅크와는 떼려야 뗄 수 없는 깐부이자 묘한 갑을 관계가 뒤섞인 아주 끈끈한 사이다. 코람코 측이 전국 핵심 요지의 주유소 건물을 꽉 쥐고 있는 막강한 건물주라면, HD현대오일뱅크는 이 140여 개 매장을 통으로 빌려 직접 기름을 파는 초대형 세입자다. 이 장기 책임 임대 계약 덕분에 리츠는 공실 걱정 없이 꼬박꼬박 맘 편히 안정적인 월세를 챙기고, 현대오일뱅크는 막대한 초기 부동산 매입 비용 없이 대규모 직영망을 굴리는 윈윈 상생 구조를 띠고 있어 서로가 서로를 필요로 하는 완벽한 공생 관계다.

SK네트웍스는 이 리츠가 세상에 빛을 볼 수 있게 해 준 결정적인 산파 역할을 톡톡히 한 기업이다. 2020년 당시 수익성이 떨어지는 직영 주유소 사업을 과감히 정리하고 대규모 현금을 확보하고 싶어 하던 SK네트웍스가 무려 187개의 주유소를 코람코에 통째로 넘기면서 지금의 거대한 포트폴리오 뼈대가 단숨에 완성되었기 때문이다. 비록 지금은 직접적인 지분 관계가 많이 희미해졌지만, 이들의 역사적인 빅딜이 없었다면 아시아 최초의 주유소 리츠도 결코 탄생할 수 없었을 것이다.

지분 관계로 판을 넓혀보면 미래에셋자산운용이 압도적인 쩐의 위력을 과시하는 큰손으로 군림하며 그림자를 길게 드리우고 있다. 2025년 말 기준으로 지분율을 무려 22% 이상까지 쓸어 담으며 확고한 주요 주주 자리를 단단히 꿰차고 있는데, 자사가 굴리는 부동산 상장 리츠 ETF 등을 통해 시장에 나오는 주식 물량을 진공청소기처럼 지속해서 매집하며 주가 하방을 바위처럼 단단하게 받쳐주는 가장 든든한 우군이자 실질적인 최대 주주 역할을 묵묵히 수행하고 있다.